転勤や住み替え、家族構成の変化など、さまざまな理由で自宅を手放すことを考えるタイミングがあります。そんな時、頭に浮かぶのは「売るのと貸すの、どちらが良いんだろう？」ということではないでしょうか？

自宅を手放すなら売却か賃貸か？

　結論から言うと、今の家に今後住む予定がない方は「売却」がおすすめです。反対に、もしかしたらこの先また住むかもしれない・住みたい方は「賃貸」を選ぶと後悔することは少ないでしょう。では、さらに詳しく売却の場合と賃貸の場合について解説していきますね。

1.自宅を売却

　前述した通り、今後今の家に住む予定が無い方は売却がおすすめです。自宅を売却するときのメリット・デメリットを見ていきましょう。

◇家を売るメリット◇

・まとまった現金が手に入る

　自宅を売却すると、売却と同時に売却金額が手元に入るため、まとまった現金が必要な方は売却が向いています。売却代金を、次に住む場所の資金にすることもできます。

・維持管理などの手間や費用がかからない

　後述しますが、賃貸として貸し出す場合は、維持管理などの手間や費用がかかります。
自宅の状態にもよりますが、そのままの状態で売却できる場合は、手間や費用がかからず楽に手放すことができるでしょう。

◇家を売るデメリット◇

・ローンは完済する必要がある
　自宅を購入するときに、ほとんどの方が住宅ローンを利用して購入しているでしょう。そのとき「抵当権」という権利が設定されています。何かというと、「もし返済ができなくなったら、家や土地を差し押さえる権利が金融機関にありますよ」というものです。家を売却する際は、この「抵当権」を抹消する必要があり、そのためにローンを完済することが不可欠です。とはいえ、家を売却したときの金額でローンを支払うことも可能。多額のローンが残っている方は要注意ですが、あと少しでローンが終わる方は、まず「家がいくらで売れるか」を知るために査定を受けることから始めましょう。住み替えのために、新たに住宅ローンを契約される方は、残債を新たなローンと合わせて返済していくことも可能。その場合は、金融機関と不動産会社に相談してみましょう。

◇家を売るときの税金◇

・印紙税

　不動産の売買契約書には記載金額に応じて印紙税がかかります。
購入した収入印紙を貼ることで納付。金額は下記の表の通りです。（2022年1月現在）

・所得税・住民税

　不動産は売却時に利益が出た場合に税金がかかります。不動産を売って得た利益を「譲渡所得」（売却金額から必要経費を差し引いたもの）と呼び、その金額に応じて所得税と住民税がかかります。

「譲渡所得」への税金は、確定申告により納めますが、この利益に対する税金は、給与などの所得とは別にして行います。不動産売却用の確定申告用紙があり、売却後に税務署から送られてくる他、税務署でもらうこともできます。しかし、下記で紹介する制度を利用する場合は、使用する申告書類や添付する書類が異なるので要注意。

◇ー税金が有利になる制度ー◇

　マイホームの売却には、税金が有利になる制度がいくつか設けられているので、いくつかご紹介します。

・居住用財産を譲渡した場合の3000万円特別控除

　一つ前でご紹介した「譲渡所得」から、3000万円を差し引くことができる特例です。「譲渡所得」が3000万円までなら、売却しても税金がかからないことになります。控除は一人につき最大3000万円なので、例えば建物や土地が夫婦の共有名義なら、合計6000万円までの控除を受けることが可能です。

・居住用財産の買い替え特例

　今より高額な物件に買い換える場合、税金を先送りにできる特例です。税金は免除ではなく、先送りで支払う必要があるので、要注意。新旧マイホームの価格差で計算方法が変わります。
※詳しくは,国税庁HP「特定のマイホームを買い替えたときの特例」で検索してみて下さい。

・譲渡損失の損益通算と繰越控除

　売却により赤字になった（購入金額より売却金額が少ない）方向けの控除です。
自宅を売却した金額で、ローンの完済ができないという方は、損失を活用して税金を減らすことができます。
買い替えをした場合も使うことができます。

特例の適用を受けるには、売却した翌年に確定申告をする必要があるので、忘れずに申告しましょう。

詳しい費用や税金の金額についてはこちらもご参考にどうぞ。

2.自宅を貸す

　「愛着のある家を手放したくない」「老後また住むかもしれない」という方は、貸家として貸し出すことがおすすめ。
期限を決めて貸すこともできるので、住む予定が決まっている方は一定期間だけ貸すことが可能です。

◇家を貸すメリット◇

・手放す必要がない

　何より、愛着がある我が家を手放す必要がないというのがメリットです。転勤が決まり引っ越す必要があるけど、「家は手放したくない」という場合は家を空ける間、期限付きで貸し出すと良いでしょう。その場合、「期限付きで借り手が見つかるか」「自分達の荷物は置けない」ということに注意が必要です。

・定期的に一定の所得が得られる

　貸家をして大家さんになると、定期的に一定額の収入を得ることができます。新たに物件を購入せずに、賃貸経営ができ、定期的に家賃を得ることができるので賃貸経営に興味がある方は貸家という選択肢も良いでしょう。

◇家を貸すデメリット◇

・維持管理の手間とお金がかかる

　建物の修繕費用はもちろんのこと、固定資産税も支払い続ける必要があります。さらに不動産所得（賃料から必要経費を引いた利益）には所得税・住民税がかかり、不動産所得が年間290万円を超えると事業税を納める必要もあります。その他、日々のお金の出入りを帳簿につけたり、年に１度の確定申告など、手間がかかるのがデメリットです。賃貸経営は、不動産事業として開業届を出すなど、手続きが必要になるため慎重に判断しましょう。

・空き家リスクがある

貸家として貸し出しても、借り手がいなければ収入を得ることはできません。
「立地が良い」「建物が新しい」など、すぐに借り手が見つかる物件の場合は良いですが、空き家リスクがあるということも念頭に置いておきましょう。

まとめ

　様々な理由で持ち家から引っ越す必要がある場合、「売るべきか？貸すべきか？」悩みますよね。
今の家に今後住む予定がない方は「売却」、もしかしたらこの先また住むかもしれない・住みたい方は「賃貸」を選ぶと良いでしょう。家の状態や条件により、どちらが得かは異なりますが、それぞれのメリット・デメリットを理解し選択しましょう

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