『「借地」「底地」の違いは？売却のコツとポイントをチェック』

「借地」「底地」の違いは？売却のコツとポイントをチェック

 

「相続などで第三者へ貸している土地を相続したけれど、管理が大変」「生前整理として底地を売却したい」と考えている方は少なくありません。底地の売却は一般的な不動産と比較して難しいと言われています。この記事では、底地の売却に焦点を当てて「底地の売却方法」「売却相場」などを紹介していきます。

 

◇「借地」「底地」は同じ土地！

 

　借地と底地という名称がありますが、実は同じ土地を意味する言葉です。「借地」とは他人から借りている土地のことを意味しており、第三者から借りている土地に自分の建物を建てるなどして土地を利用している場合を表しています。「底地」とは借地権が設定されている土地を意味しており、他の人に貸して何らかの利益を得ている土地のことを言います。このように、「借地と底地」は物理的には同じ土地のこと。土地を借りている人から見れば借地で、土地を貸している人から見れば底地ということになります。

 

◇底地を売却する方法４つ

　底地は所有者と使用者が異なるので、所有者が自由に利用することができません。そのため買主を見つけることが難しく、安い価格で取引されています。売却が難しいと言われている「底地」ですが、売却をすることは可能です。ここでは底地を売却する方法を解説していきます。

 

①借地人に売却する

　借地の売却方法の中で最も高額で売却をすることが可能と言われているのが、借地人への売却です。借地権があっても、建物の増改築やリフォームなどを行うには地主である「底地人」の許可を得なければいけません。土地を自由に活用したいと考えている借地人に土地を売却することで、お互いの権利関係の解消ができます。相場に近い価格で売却することができるので、借地人への売却を第一に考えると良いでしょう。

 

②不動産業者に売却する

　底地を早く売却したいと考えている方には、不動産業者や買取業者に売却することをオススメします。ただし、先ほど紹介した借地人に売却する場合と比較して買取価格が安くなります。また、業者選びが重要になってきます。

 

③投資家などの第三者に売却する

　底地を第三者へ売却する場合、ほとんどの場合が個人投資家となります。借地として貸している土地には既に建物が建っており、「土地を購入しても自由に使えない」からです。地代収入はアパート・マンション経営と比べて空室リスクがなく安全性が高いので、購入を検討する個人投資家もいます。

 

④借地人と協力して売却する

　仮に借地人が借地権の売却を検討している場合には、「同時売却」も選択肢の一つ。借地人と協力して売却することで、借地権のない通常の土地として売り出すことができるのが大きなメリットです。両者の売却の意思が一致した場合は、同時売却で相場通りの市場価格で売り出すことができるので良いでしょう。

 

 

◇底地の売却額は相続評価税から算出可能

　底地を売却して現金化したいと考えているけれど、「いくらで売却できるか分からない」という方もいるのではないでしょうか。底地を売却する際に、どの程度の額で売却できるのかの目安は計算で求めることができます。

 

◎売買価格相場の算出方法◎

底地の売却価格の相場は、土地の更地評価額から借地権の価格を引いた金額が一般的と言われています。

計算式【底地評価額＝更地の評価額×（1−借地権割合）】

「路線価」とは道路に面した土地の価格を表すもので、国税庁が毎年発表しています。実際に路線価を見ていくと、数字とアルファベットが記載されています。数字は「価格」、アルファベットは「借地権の割合」を表したものです。

■路線価図の数字の見方
1＝1000円
10＝1万円
100＝10万円
1000＝100万円
10000＝1000万円

■路線価図のアルファベットの見方
A=90％
B=80％
C=70%
D=60%
E=50%
F=40%
G=30％

例）
路線価図の評価額が5000万円で借地権割合が70％の土地の底地評価額
5000万円×0.3（100％−70％）＝1500万円
この土地の底地評価額は、1500万円となります。

 

◎底地の売却相場◎

底地の売却相場は、売却先によって金額が大きく異なります。

・借地人に買い取ってもらう場合は、更地価格の50％
・投資家などの第三者に売却する場合は、更地価格の20％〜30％
・不動産業者や買取業者に依頼する場合は、更地価格の10％〜15％

上記が売却相場の目安となっています。

ただ、底地の売却は相場があってないようなものと言われており、実査には売却してみないと分からないことが多いのが現実です。

 

 

◇底地売却の際の注意点

　底地は土地を自由に利用することができない上に、借地権の設定期間は50年などの長期での契約。「借地人から土地をなかなか返してもらえない」「長年の付き合いだから地代を上げることが難しい」というパターンが多いです。基本的には借地人の承諾なしに底地の売買を行うことは可能ですが、注意しておきたいポイントもあるので見ていきましょう。

 

①契約状況を確認

　借地借家法は立場が弱いとされる借主を手厚く保護する内容となっており、借地人が立ち退かない限りほぼ永久的に賃貸が続きます。借地人と交わした契約書が保管されている場合は、必ず確認してください。契約書がない場合は、借地人と「地代・借地権設定期間・特約など」を確認して借地契約の内容を把握してから売却を進めるようにしましょう。底地売却に賃貸契約書は必要ではありません。

 

②名義の確認

　底地を相続などで手に入れた場合には、不動産登記書で底地の名義人を確認しましょう。共有名義になっている場合は、全ての共有者に承諾を得てから売却をする必要があります。

 

③共有名義の場合の底地売却

　共有名義の底地を売却するには共有者全員の同意が必要になり、反対者がいる場合は底地を丸ごと売却することはできません。自分の持分を他の共有者が買い取ってくれることもあるので、打診してみましょう。共有者にとっては単独名義の底地を所有することができ、共有者間のトラブルも無くなるというメリットがあります。底地を共有名義のまま放置することは後々のトラブルに繋がるので、共有名義の場合は早めに整理してリスク回避するのがオススメです。

 

 

◇まとめ

　底地は一般的な土地と比べて売却が難しく、売却相場は更地価格の50％以下で取引されていることが多いです。売却相手によっても大きく売却価格が変わってくるので、まずは借地人に売却の話を持ちかけるのが良いでしょう。底地は「地代・更新料」などで十分な収益がある場合を除いてあまり所有し続けるメリットがないので、是非今回紹介した内容で売却を進めてみてくださいね。

 

 

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