相続した共有持分のみ売却できるか

 

 

　不動産の共有持分とは、ひとつの不動産の所有権を複数の人が所有して、それぞれの共有者が持っている持分のことをいいます。共有持分が発生する一般的なケースとしては、「夫婦でお金を出し合って不動産を購入した場合」、「親と子供など家族同士でお金を出し合って不動産を購入した場合」、「相続によって財産となる不動産を相続人全員で共同相続した場合」などが共有持分のよくあるケースです。共有持分の決め方については、相続によるものなのか、又は、購入によるものなのかによって変わってきます。購入による場合には、各自が負担した金額に応じて共有持分が決まります。例えば、3,000万円の不動産を夫婦で購入した場合、夫が2,000万円、妻が1,000万円を負担した場合には、夫の共有持分は「3分の2」、妻の共有持分は「3分の1」となります。 相続による場合には、法定相続分が共有持分となるケースが多いようです。相続人の順位と法定相続分は次のとおりです。

 

配偶者と子（第1順位）　　　 配偶者：2分の1　子：2分の1
配偶者と直系尊属（第2順位） 配偶者：3分の2　直系尊属：3分の1
配偶者と兄弟姉妹（第3順位） 配偶者：4分の3　兄弟姉妹：4分の1

※　配偶者は常に相続人となります。
※　第1順位、第2順位、第3順位が複数人いる場合には、それぞれの法定相続分をその人数で分割します。

 

 

◇なぜ共有持分だけ売却したいと考えるのか

 

　不動産の共有となるのは購入時に出資割合に応じて持分登記をしたか、相続時に法定相続分の割合に応じて持分登記をしたのか、この２パータンの場合がほとんどだと思います。前者の場合の説明は割愛しますが、共有持分のみ売却したいと考えるほとんどのケースが相続をきっかけにしているものと考えられます。基本的に共有である場合には、自由に不動産を使ったり処分したりすることができませんので、共有持分を離脱したいと考えている方は、潜在的にも全国にかなり多くいると思います。遺産分割がうまくいかない場合に、とりあえず法定相続分で登記をしてしまう方がいるようですが、絶対にオススメできません。解決できないなら、何らの登記も入れないまま放置した方がまだマシだと思います。一旦登記を入れてしまうと、『相続』のレベルで事務手続きを処理することができなくなり、共有者同士の話し合いがまとまるまで何もすることができませんし、税務上も相続で処理できない以上は課税が免れないからです。とはいえ、過去にどういった理由にせよ、法定相続での登記を入れてしまったために、共有状態の不動産に問題を抱えていることに違いはありませんので、何とか処理をしていかなければいけません。共有の問題は、自分達の世代で解決できなければ、次の世代と引き継いでいってしまうからです。

 

共有持分の考え方（余談）

共有持分について勘違いされている方もいるので、説明を付け加えておきます。持分というのは、不動産の物理的な部分をいうわけではありません。
例えば、土地の持分２分の１を持っている場合、東側半分を持っているとか、土地のここからここまでが自分の持分だとかそういったことではありません。あくまでも土地全体の観念的な所有権の割合を持分として持っているということです。

 

 

◇共有の持分のみ売却することは理論上可能です

 

　共有持分を売却する方法ですが、まず前提として共有名義となっている不動産そのものは共有者が勝手に売却をすることはできません。売却には必ず「共有者全員」の同意が必要となります。 ただし、自分が保有している共有持分のみを第三者へ売却することは可能となります。共有持分を他の誰かに売却する際には、他の共有者の同意は必要ありません。売却に関しては通常の売買契約をおこない所有権移転登記をします。結論としては共有持分を売却することは可能です。ただし、売却金額は相当下がります。例えば、時価１０００万円の不動産の持分２分の１を持っていたとして、その持分を売ったところで５００万円にはなりません。通常の売却価格の10～30%程度の価格で取引されることが多いようです。条件によっては、もっと下がる可能性もあります。不動産の共有持分ということは、複数人でその不動産を所有しているわけですから、持分を購入したとしてもその不動産自体を自分の好きなように自由に使うことができるわけではないからです。また、買取先は共有持分のみを購入するような特殊な不動産業者に限定されてきます。 個人で購入する人はまずいないと考えていいでしょう。売れずに長年放置された不動産の共有持分を購入し、面倒な立場として入っていくわけですから、廉価な売買となるのは当然の話です。

 

◇共有持分を放棄する方法

 

　共有持分の売却以外に、共有持分を放棄することも可能です。「共有持分の解消」のために放棄を選択するケースもあります。共有持分を放棄すると、放棄された共有持分は他の共有者へ帰属します。※共有持分の放棄はみなし贈与とみなされ、帰属された共有者は贈与税を課せられる場合があります。

また、放棄された共有持分は、それぞれの共有者の割合に応じ帰属されます。誰か特定の共有者にのみ帰属することはできません。※特定の共有者に自分の共有持分を譲渡したいという場合には、「贈与」という形になります。その場合には当然贈与税が課せられます。なお、共有持分を放棄すれば簡単に共有関係から離脱できそうにも思えますが、実際はそうではありません。実体的にいえば、放棄をした時点で共有者ではなくなりますが、登記的にいえば、他の共有者の協力を得なければ登記手続きをすることができないからです。つまり、放棄といえど結局は他の共有者と協力をして進めなければ手続きは行えません。

 

◇相続した共有持分のみを売却する方法まとめ

 

 

・共有者全員の同意で売却する
これができれば一番いいのかもしれませんが、共有者全員で協力して売却し、持分の割合に応じて売却代金を分け合う方法です。この方法なら、売却代金が下がりませんし、時価総額で売ることが可能です。売却にかかった費用については、共有持分通りに分割をおこないます。共有者全員が同意をして売却する場合、共有者全員がそれぞれ売買契約をおこないますが、代表者へ委任をして行うことも可能です。代表者が売買契約をおこなう場合には委任状が必要になります。

 

・分筆をして売却する
共有持分の不動産が土地の場合、分筆をして売却することが可能です。考え方としては、共有名義の土地を分けて、それぞれが単独で所有をするということになります。 ただし、土地の分筆をする場合には、その土地をどうやって分けるかによって価値が変わってくる可能性がありますので注意が必要です。土地の価値はいくつもの方法によって決定されます。土地の形状、道路に接しているか、日当たりなど、様々な要素で価値は上がったり下がったりします。分筆登記をおこなうことによって、分筆をした土地それぞれが共有者全員の名義となります。登記完了後、それぞれの土地の持分を交換するための所有権移転登記をします。所有権移転登記をおこなってその土地が自分のものになれば、その後の売却は自分の判断でおこなうことができます。 
 

・他の共有者に自分の共有持分を売却する
他の共有持分を他の共有者に売却することも可能です。持分を売るのは第三者に限られません。その場合、売却をする共有者以外の共有者の同意は必要ありません。その不動産に共有者の誰かが居住している場合などでは、その居住者が共有持分を買い取ってくれる場合があります。そのような場合には、買取りを希望する共有者の資金調達に問題がなければ話も円滑に進むことが多いでしょう。

 

 

◇相続した共有持分のみ不動産業者へ買ってもらう方法

 

　不動産業者へ共有持分のみを買ってもらう方法はどうなのか、気になるところだと思います。不動産業者の中には、特殊な案件を取り扱う業者がいます。共有持分もそうですが、底地や借地、再建築不可物件、事故物件のみをメインに扱う業者まで様々です。こういった特殊な案件を取り扱う業者は、大手の不動産業者が取り扱わないようなニッチな分野を狙っていますので、信頼できる業者なのか見極めが難しいところではあります。特に相続した共有持分のみ購入する不動産業者は、共有関係に入っていき、他の共有者と交渉をしていくわけですから、強引な方法を使う業者もいるようです。とはいえ、共有持分のみを買ってもらえるなら、一瞬で共有関係から離脱できますし、他の共有者に協力をお願いする必要もありません。お金はほとんど価値がつかないかもしれませんが、精神的に早く抜けたいと考えるのなら、不動産業者へ買ってもらうのも一つの方法として有りなのかもしれません。

 

 

 

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