住宅ローンにはどのような選択肢がある？種類や金利を解説

 

 

「今住んでいる家が古くなったから新築の家に住み替えたい」「親が高齢だから、二世帯住宅に住み替えたい」などの理由でご自宅の住み替えをする場合、新たに住宅ローンを組むこともあるでしょう。
その際に「どの住宅ローンが良いか？」と迷う方が多くいらっしゃいます。
 

 

住宅ローンの選択肢①種類について

 

 

住宅ローンの借り入れ先は、大きく分けて「公的融資」と「民間融資」の2種類があります。

 

公的融資

 

公的融資とは、国や自治体などの公的機関がおこなう融資のことを言います。
公的融資には、主に以下の3種類があります。

• ・財形住宅融資
• ・財形持家転貸融資
• ・自治体融資

 

「財形住宅融資」や「財形持家転貸融資」は代表的な公的融資で、サラリーマンの方であれば耳にする機会も多いでしょう。勤務先で「財形貯蓄」を1年以上おこなっていて、かつ残高が50万円以上ある方が利用できる住宅ローンになります。ちなみに財形貯蓄とは、企業が従業員に提供する福利厚生の一つで、毎月の給料から一定額が引かれて貯蓄される制度です。勤務先によっては財形貯蓄をおこなっていない場合もあるため、気になる方はまずはお勤め先に確認しましょう。続いて自治体融資とは、都道府県や市区町村などの地方自治体が取り扱っている融資のことを言います。たとえば、自治体が直接融資をおこなうタイプや、所定の金融機関での住宅ローンの借り入れを補助するタイプなどがあります。ただし、自治体融資はすべての自治体が取り扱っているわけではないため、まずは住む予定の自治体に確認すると良いでしょう。
 

民間融資

 

民間融資とは、銀行や信用金庫などの民間の金融機関がおこなう融資のことを言います。
そのため住宅ローンの選択肢が豊富にあり、金融機関によって条件やサービスもさまざまです。
たとえば、ネットで申し込むと手数料が抑えられたり、所定の条件を満たすと店頭より低い金利が適用されたり、各社によって特徴的なサービスがありますよ。手数料や金利は金融機関によって異なりますので、ご自身にあった条件の住宅ローンを比較検討すると良いでしょう。そのほか、公的な機構である住宅金融支援機構と、民間金融機関が提携して協調融資でおこなう「フラット35」もあります。
フラット35の「長期固定金利」のメリットについては第3章で解説しますので、ぜひ最後までご覧ください。

 

住宅ローンの選択肢②変動金利のメリット・デメリット

 

 

住宅ローンの種類がわかったところで、金利は「固定金利」が良いのか「変動金利」が良いのかも気になりますよね。ここでは、変動金利の特徴とメリット・デメリットを解説します。

 

特徴

 

変動金利とは、民間金融機関の住宅ローンに多く、ローンの返済期間中に定期的に金利が変動するタイプの金利のことです。金利の見直しは、基本的に6か月周期です。金利の変動に伴って返済額も変わりますが、返済額の見直しは5年に1回です。とはいえ、返済額が上がる場合は「前回の返済額の1.25倍まで」と上限が定められているため、急激に上がることはありません。

 

メリット

 

変動金利のメリットは以下の2つです。

• 低金利
• 固定金利より高額ローンを組める

 

変動金利の最大のメリットは、金利が低いところです。
たとえば、新規借り入れの金利相場は0.625%、借り換えの場合も0.625%とどちらも1％を切っています。（2021年12月時点）一般的に、金利が1％を下回っていれば、低金利の住宅ローンといえますので、現在の変動金利の水準は低くてお得と言えるでしょう。金利が低い分、高額なローンを組める可能性もあるため、住宅ローンで人気の金利タイプです。

 

デメリット

 

変動金利のデメリットは以下の2つです。

• 金利上昇リスク
• 返済計画を立てづらい

 

低金利が特徴の変動金利ですが、金利が上がれば返済額も増える点がデメリットです。
たとえば、毎月5万円の返済額の場合、月あたり6万2,500円まで返済額が増える可能性があります。
現在の相場は低金利の水準ですが、住宅ローンは長期で組むことを考えると、金利上昇のリスクはあらかじめ想定して、貯金しておく必要があるでしょう。とはいえ、10年後、20年後の金利を予測するのはむずかしいですよね。そのため、金利の変動を考慮すると返済計画が立てづらい点もデメリットでしょう。

 

住宅ローンの選択肢③固定金利のメリット・デメリット

 

 

続いては、固定金利の特徴とメリット・デメリットをご紹介します。

 

特徴

 

固定金利には「全期間固定型」と「固定期間選択型」があります。全期間固定型は、返済が完了するまで固定された一定額の金利を支払う住宅ローンのことです。全期間固定型の返済期間は20年～35年ほどで、一定期間の範囲内で自由に選べます。全期間固定型の金利で代表的な住宅ローンと言えば「フラット35」でしょう。フラット35は、最長35年間の長期固定金利型で安心感があり、多様なニーズに対応したメニューがあるため、人気の住宅ローンです。
一方で、固定期間選択型の住宅ローンは、一定期間のみ金利を固定できます。
固定する期間は、2年・3年・5年・10年などから自由に選べます。
選択した期間中は金利が固定されますが、期間が終了した後は次の金利を変動にするか固定にするかを選ぶことができます。

 

メリット

 

全期間固定型のメリット

 

• 金利上昇リスクがないため安心
• 返済計画が立てやすい

 

最大のメリットは何と言っても、金利や返済額が一定に保たれ、安心感がある点でしょう。
前章でご紹介した変動金利と異なり、金利相場に左右されないため、安心して長期的な返済計画が立てられますね。

固定期間選択型のメリット

 

• 固定期間を自由に選択可能
• 全期間固定型より低金利

 

固定期間選択型のメリットは、金利の固定期間を自由に選べるところです。
また、一般的に全期間固定型よりも金利が低い傾向にありますよ。

 

デメリット

 

全期間固定型のデメリット

 

• 金利が高い
• 借り入れ可能額が変動金利より少額

 

全期間固定型のデメリットは、変動金利や全期間固定型に比べて金利が高い点です。
金利上昇リスクがない反面、今後の金利が上昇しなければ、結果的に変動金利のほうがお得になる可能性もあります。また、長期間で住宅ローンを組んだ場合は、その分支払う利息も高額になるため、借りられる金額が変動金利より少額となることが多いです。

固定期間選択型のデメリット

 

• 固定期間終了後に金利相場の影響を受けるリスク
• 返済額の上昇に制限なし

 

固定期間選択型のデメリットは、固定期間終了後に金利相場の影響を受ける点です。
固定期間終了後は、固定金利か変動金利かのどちらかを選べますが、そのときに金利が上昇していれば、当初よりも高い金利になってしまう可能性があるからです。
また、変動金利と異なり金利上昇に伴う返済額の上限が決まっていないため、返済額が想定外に増えてしまうリスクも。
そのため、事前に金利が上昇しても返済に困らないように準備しておくと良いでしょう。

 

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