相続した不動産を売却するときの流れと押さえておくべき注意点

 

 

　不動産の相続が発生したものの、「誰も住む予定がない」「現金で分け合いたい」といった理由でそのまま売却したい場合があります。相続不動産を売却するときには、相続人同士でのトラブルが起こりやすいため慎重に進めることが大切です。今回は、相続した不動産を売却するまでの流れをご紹介し、売却に際して知っておきたい注意点を解説します。
相続不動産の売却で重要な遺産分割協議についても詳しく解説しますので、多摩エリアで相続不動産の売却に関心のある方はぜひご参考にしてください。

 

◇不動産の相続が発生してから売却するまでの流れ◇

 

まずは、不動産の相続が発生してから売却するまでの流れを押さえておきましょう。

 

ステップ①遺言書の有無を確認する

不動産を所有している人が亡くなり相続が発生する場合には、まずは遺言書の有無を確認します。
遺言書の有無によってその後の手続きの内容が変わるため、自宅はもちろん校正役場の公正証書遺言検索システムも使って念入りに調べましょう。

 

ステップ②相続人を確定して相続財産を調べる

遺言書があれば、遺言の内容に沿って相続手続きを進めます。遺言書がない場合には、被相続人（故人）の出生から死亡までの戸籍謄本や除籍謄本をさかのぼり、相続人をすべて洗い出して確定します。相続人が確定したら、続けて相続財産を調べましょう。不動産や預貯金だけではなく、住宅ローンや借金などのマイナスの財産も相続の対象となる点には注意してください。

 

ステップ③遺産分割協議をおこなう

相続人が複数いる場合には、相続人全員で、不動産を含む遺産をどのように分け合うかを決める遺産分割協議をおこないます。不動産を売却するのであれば、この時点で相続人全員の合意が必要です。
誰の名義で相続するのか、売却して得た利益はどう分配するのかなど、のちのちトラブルにならないよう詳しく決めておきましょう。遺産分割協議で決めた内容は、遺産分割協議書にまとめ、全員が署名・捺印します。遺産分割協議については、のちほど詳しく解説します。

 

ステップ④相続不動産を名義変更する

遺産分割協議で合意して決めた相続人に、相続不動産の名義を変更する相続登記をおこないます。

 

ステップ⑤不動産会社に査定を依頼し媒介契約を結ぶ

相続登記を終えたら、不動産会社の査定を受け、媒介契約を結んで買主を探してもらいます。不動産の売却は、3か月～6か月以上かかることもあるので、信頼できる不動産会社に依頼することが大切です。ミックハウス株式会社でも、多摩エリアにある不動産の査定を承っておりますので、ご遠慮なくご相談ください。

 

ステップ⑥買主と売買契約を結び売却する

売却活動を通して買主が見つかったら、売買契約を結んで代金を受け取ります。
受け取った現金は、遺産分割協議で話し合った内容で分け合いましょう。

 

◇相続した不動産を売却する際の注意点◇

 

相続した不動産を売却するときに、トラブルを避けるために知っておきたい注意点を3つご紹介します。

 

相続不動産の売却には相続人全員の合意が必要

 

相続が発生した不動産は、相続人全員が共有している状態になっています。不動産の売却には、所有者全員の合意が必要になるため、売却するのであれば、相続人全員の合意が必要です。相続人が複数いる場合、たった一人でも「売却したくない」と反対すると、その不動産は売却できません。売却して現金を分け合うのであれば、遺産分割協議でよく話し合い、合意形成に努めましょう。遺産分割協議については、次章で詳しく解説します。

 

相続する不動産をそのまま売却するときにも相続登記は必要

 

相続する不動産をそのまま売却するときでも、いったん相続人に相続登記し、それからさらに買主に所有権を移転する手続きが必要です。被相続人から買主へ、直接所有権を移転できない点には注意しましょう。相続登記するときには、「相続人全員の共有名義にする」「代表者が相続する」の2つの方法があります。相続人全員の共有名義にした場合、売買契約書の作成に所有者全員の署名・捺印が必要になるなど手続きが煩雑になります。また、共有名義にしたあとで、「売却したくなくなった」と一人が言い出すと、売却できなくなってしまいます。そのため基本的には遺産分割協議で信頼できる代表者を決め、いったん代表者が相続して不動産会社や買主に対応するのがおすすめです。

 

売却価格の最低ラインを決めておく

 

不動産売却では、買主側から価格交渉があるのが一般的です。そのときに代表者が「この金額ならいいだろう」と勝手に了承してしまうと、「なぜそんな価格で売却したのか」とほかの相続人ともめる可能性があります。そうならないためには、いくらまでなら値下げしてもいいのか、売却価格の最低ラインをあらかじめ決めておくことが大切です。たとえば「○○千万円までなら代表者の判断に任せるが、それを下回るなら持ち帰って相続人全員で話し合う」としておくと、交渉をスムーズに進められます。

 

◇相続不動産の売却に必要な遺産分割協議とは◇

 

相続不動産の売却に欠かせない、遺産分割協議についてもう少し詳しく解説します。

 

相続不動産の売却における遺産分割協議の役割とは

 

遺産分割協議とは、相続財産を誰が・どのように引き継ぐのかを決める話し合いのことです。相続人全員が合意すれば、遺言の内容や法定相続分とは異なる割合で遺産を分けられることがポイントです。不動産は現金と異なり、簡単に分け合えるものではありません。土地であれば、相続割合に応じて分筆することもできますが、人数が多ければ土地の価値がなくなる可能性があり現実的ではないでしょう。ましてや建物は、人数分に割って分け合うのは不可能です。そのため遺産分割協議において、分割するのか、共有名義で所有するのか、売却して現金を分け合うのかなど、分割方法を決める必要があるのです。

 

決裂した場合は遺産分割調停に進む

 

遺産分割協議は、それぞれの利害が関係するのでまとまらずにもめ事になることも少なくありません。
遺産分割協議が決裂した場合には、遺産分割調停や遺産分割審判を申し立てることになります。遺産分割調停とは、家庭裁判所で調停委員に間に入ってもらい、遺産分割について話し合うことです。調停が不成立となったら、遺産分割審判の手続きをして裁判所に判断をゆだねます。遺産分割調停が決着するまでの期間は平均1年とされていますが、長ければ3年以上かかることも。その間相続不動産は宙に浮いたままになり、売却できないにもかかわらず、固定資産税やメンテナンスコストは発生し続けます。
そうならないためにも、できるだけ遺産分割協議で円満解決を目指しましょう。

 

◇まとめ◇

相続する不動産を売却するときの流れや、知っておきたい注意点をご紹介しました。不動産は、そのまま分け合うのは難しいため、売却して現金を分割するのも方法のひとつです。相続不動産がどれくらいの価値があるのかは、不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。
ミックハウス株式会社でも、多摩エリアにある不動産の査定を承っております。
「相続する不動産の価格を知りたい」「スムーズに売却してほしい」などございましたら、ご遠慮なくお問い合わせください。

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