市街化調整区域の不動産を手放したい！不動産売却する方法をご紹介

 

 

売りづらいと言われることがある市街化調整区域の不動産ですが、特徴やコツを踏まえれば、売却は可能です。今回の記事では、市街化調整区域とは何か、また売却しにくいとされるデメリットと市街化調整区域の不動産を売却する方法をご紹介します。

 

◇「市街化調整区域」とは？不動産売却はできる？◇

 

 

不動産売却をする前に押さえておきたい「市街化調整区域」とは、どんなものなのでしょうか。
混同されやすい「市街化区域」との違いもあわせて解説します。

 

市街化調整区域とは

 

不動産売却をご検討されていても、市街化調整区域という言葉には、「あまり耳馴染みがない」という方が多いのではないでしょうか。市街化調整区域の「市街化」とは、街づくりを意味しています。そして、市街化調整区域とは何かをひとことでいうと、「市街化を抑制している区域」です。具体的には、商業施設や住宅の建築を制限している区域ととらえると、わかりやすいでしょう。

市街化調整区域は、都市計画法に基づいて定められています。都市計画法では、土地を「都市計画区域」「準都市計画区域」「都市計画区域外」の3つに分けています。そのなかで、開発と保全のバランスを考慮しながら整備を進めるのが「都市計画区域」で、市街化調整区域や市街化区域は、この区分に含まれています。市街化調整区域では、自然環境や資源の保全のために、無秩序な開発がされないように新しい建物の建築を抑制しています。とはいえ、市街化調整区域内での建築ができないということではありません。すでにある建物の建て替えのほか、市街化区域に隣接している場合には、申請によって開発許可を得ることで住宅を建築できる可能性もあります。

 

「市街化区域」との違い

 

市街化調整区域と市街化区域は、どのような違いがあるのでしょうか。市街化区域とは、市街化が進められている区域で、住宅も多く、住民の生活を支える商業施設も建築されているエリアとなります。また、10年以内に計画的に市街化を進める区域も含まれます。都市部で指定の指定が多い市街化区域とは異なり、市街化調整区域は都市部のなかでも農村地帯で指定されているケースが多いです。市街化調整区域と市街化区域は、隣接していることが多いのも特徴です。快適な街づくりを積極的に進める市街化区域に対し、市街化調整区域では自然を守ることを重視し、建築には許可が必要と覚えておくと良いでしょう。ちなみに、この2つ区域を分けることを「線引き」といいます。まだ区域区分がされていない都市計画区域は「非線引き区域」といい、将来的には市街化調整区域か市街化区域に指定される予定となっています。

 

◇不動産売却しにくいとされる市街化調整区域のデメリットとは？◇

 

 

市街化調整区域の不動産は売りづらいといわれる理由とは、どのような点でしょうか。ここでは、不動産売却における市街化調整区域のデメリットを解説します。

 

都市計画法とは

 

デメリットの解説の前に、市街化調整区域の予備知識として、都市計画法についてもご紹介します。
都市計画法とは、国土がバランスよく発展するために、都市の健やかな発展と秩序ある整備について定められた法律です。都市計画における「都市計画区域」については自治体が定めるものとされており、開発許可制度や区域区分の指定などがおこなわれています。また市街化調整地域では、次に挙げる点が不動産売却においてのデメリットとされています。

 

デメリット1：住宅ローンの審査を通過しにくい

 

不動産を購入する買主の多くが、住宅ローンを利用します。住宅ローンを利用する際には、買主が取得する不動産を担保に入れます。しかし、市街化調整区域の不動産の場合、評価額が低いことから審査に通らない場合があります。そのため、不動産売却において、敬遠されることがあるのがデメリットです。

 

デメリット2：インフラの整備が不十分な場合がある

 

住宅地として積極的に開発されていない市街地調整区域では、インフラの整備が十分に整っていない場合があります。たとえば電気、ガスのほか、交通面のインフラなども含まれます。水道については公道の付近なら使用できるケースもあり、その場合は不動産売却において好材料にできる可能性があるでしょう。

 

デメリット3：開発許可申請が面倒

 

市街化調整区域の不動産も、売却は可能です。しかし新しく建物を建てる場合や、すでにある建物の建て替えやリフォームの場合には、「開発許可申請」が必要になってきます。自治体によって異なりますが、建ぺい率や容積率などの条件も設けられており、不動産売却しにくい要因となる場合があります。

 

デメリット4：田舎であることが多い

 

市街化調整区域は、郊外や農地などが指定されていることが多いです。そのため、田舎の土地として、購入層によっては検討されにくい可能性があります。一方で、市街化調整区域は緑も豊かで、静かな環境が魅力として、購入のメリットを感じる方もいます。ターゲットによってはデメリットにはならず、不動産売却が進めやすいケースもあるでしょう。

 

◇市街化調整区域の不動産を売却するときの3つの方法◇

 

 

市街化調整区域が売却しにくいといわれるデメリットなどを解説してきました。しかし、市街化調整区域でも不動産売却できる方法があります。

 

農地として売る方法

 

市街化調整区域は、地目が定められ、その地目にあった用途で使うことができます。たとえば、地目が畑や田であれば、農地としての利用が可能です。そのため、近隣の農家に打診をして、不動産売却をするという方法があります。とくに隣接する農家の場合には、購入することで間口が広がったり、敷地の形状が活用しやすくなったり、買主側に魅力的なメリットが生じることも珍しくありません。しかし、近所の方たちにどう不動産売却をもちかけたら良いかわからないというケースもあるでしょう。その際は、ぜひ不動産会社にご相談ください。弊社では、不動産売却のあらゆる場面で、売主の方のお悩みを解消できるよう丁寧なサポートをおこなっております。

 

専門の不動産会社へ依頼する方法

 

市街化調整区域内の不動産を売却する場合には、エリア内で不動産売買の実績のある不動産会社に仲介を依頼するという方法があります。弊社では、市街化調整区域がある武蔵村山市や東大和市などで、地域に密着し、多彩な不動産売却の実績を重ねております。そのため、地域に関連する情報やエリア特性も踏まえて、不動産売却を進めていくことが可能です。

 

農地転用の許可申請をして売却する方法

 

売却活動をはじめる前に、まずは農地転用の許可申請をおこない、ほかの用途で使えるようにして、不動産売却へつなげる方法です。地目を宅地に変えることで、購買ニーズをつかみます。一度、宅地にすると地目をもとに戻すことは困難ですが、近隣に農家が少ない場合にも有効な方法といえそうです。市街化調整区域内の農地を別の用途で使えるようにするには、農地以外で売却する許可と、宅地にするための許可の2つの申請をおこなう必要があります。農地転用の手続きは、土地の登記全部事項証明書や公図などの必要書類をそろえて、市区町村の農業委員会でおこなうことが可能です。

 

◇まとめ◇

 

市街化調整区域について解説しました。適切な方法を進めれば市街化調整区域でも売却成功の可能性が高まります。
「こんな立地で売れるかな」という場合も、弊社の無料相談や無料査定をご活用ください

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