道路について

 

よく、「ここは私道だから家が建てられないんじゃないですか？」、「私道だから売れないんじゃないですか？」といったご質問をいただきます。ある意味、正しくもあり、間違いでもあります。

 土地の価値を左右する道路の種類というのは、「ちゃんと建物が建てられるか？」「建物を建てるときに余計な手続きが必要かどうか？」によって判断されます。

一般的な、「私道」・「公道」といった種類の違いだけで判断できるものではありません。

簡単にご説明したいと思います。

 

所有権の違いから見た道路の種類

 

道路の種類と言われて一番最初に思いつくのが、「公道」か？「私道」か？ですね。多くの方が、「私道だから価値が低い」と考えがちなのですが、あくまでも「その道路の敷地を所有しているのがだれか？」というだけの区別ですので、「私道」＝「価値が低い」とはならないことに注意が必要です。

「ちゃんと家を建てられるかどうか？」という点においては、その道路が、「建築基準法で道路として認められているかどうか？」が重要です。「私道」か「公道」かは関係ありません。

 

ただし、家が建てられたとしても、その土地を「通行」したり、ガス管を埋設するために「掘削」できたりしなければ意味がありませんね。

土地が公有地であれば問題ありませんが、私有地の場合は、「通行」や「掘削」に、所有者さんの許可が必要となります。

つまりここが「私道」のポイントです。

「通行」や「掘削」の承諾が取れなければ、私道に面した土地の利用価値は下がります。

しかし、逆に言えば、「通行」や「掘削」の承諾が取れていれば、たとえ「私道」であっても価値的には「公道」となんら遜色ないという事ができます。

昨今は、私道に面した土地の取引の場合には、あらかじめ「通行」「掘削」の承諾を取得することが一般的です。しかし承諾が取れていないケースもございますので、私道に面した土地を検討される際には注意が必要です。

 

建築基準法上の道路の種類

 

道路の種類によって土地の価値が変わるのは、その道路で「ちゃんと家が建てられるかどうか？」です。建築基準法では、建物を建てる許可を取得するためには、敷地が道路に接していることが条件になります。つまり前面の道路が「建築基準法で道路として認められているかどうか？」が重要なのです。

「公道」か「私道」かではありません。

 

建築基準法では、いくつか道路の基準を定めています。 

 

• １．道路法による道路（国道・県道・区道など）
• ２．開発道路（開発でつくられた道路）
• ３．既存道路（昔からあった道路）
• ４．計画道路（都市計画で定められた道路）
• ５．位置指定道路（特定行政庁が位置を指定した道路）
• ６．みなし道路（２項道路）
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• 上記のどれかに該当していれば、建築許可は取れるという事になります。

• よく、「私道だから家が建てられない」とおっしゃる方がいらっしゃいますが、それは、「私道」だからではなく、上記の「建築基準法で認められた道路ではない」からです。

• 道路のように見えても法律上は道路として扱ってもらえないものも多く、そういったものを上記の道路と区別するために、「通路」と呼んだりします。
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但し書き道路

「但し書き道路」ってきいたことありますか？

再建築ができない、嫌われる私道の代名詞です。（たまに公道のこともありますが。）

 

上記でご説明した通り、原則として、建築基準法で道路として認められた上記の種類いずれかの道路に面していないと、建物を建築することはできません。 

ただし、あくまでも「原則として」ですので、「例外」もあるんです。

それが、「建築基準法４３条但し書き」です。道路に面していなくても建築できる例外をいくつか定めています。一般的に「但し書き道路」と呼ばれているものは、この例外で建築許可が取得できる見込みの通路のことです。

 

所有者の間で、「将来的に通路として使う」という取り決めの「通路協定書」が必要だったり、建築の許可は下りても、いろいろと制限が出たりと、なかなか一筋縄ではいきません。

中古の物件だと銀行が住宅ローンを貸してくれないケースもあったりします。（新築だと大抵ＯＫですが。）取引において、非常に注意が必要な道路です。

 

当社はこのような「但し書き道路」のお取り扱い実績が多くございますので、注意すべき点や許可を取得するための手続きなどについてアドバイスさせていただくことが可能です。

但し書き道路の物件を買おうと思っていらっしゃる方、但し書き道路の物件を売ろうと思っていらっしゃる方、ぜひ一度ご相談ください。

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