『用途地域とは』
2022/05/30
用途地域とは
たとえば同じエリア内に住宅地と工場、学校などの公共施設が集結した状況を思い浮かべてみてください。住宅地の住民がゆっくり過ごしたいと思っているのに、機械音などが聞こえてくる環境であると、快適に過ごせませんよね。
大型トラックが出入りする工場にとっても、周りに住宅地が多いと渋滞しやすく、仕事がしにくいと感じるかもしれません。
このように非効率な環境を避けるために考えられたのが用途地域です。
計画的な市街地を形成するために、用途に応じて13地域に分けられている用途地域は、それぞれのエリアで建てられる建物の種類や大きさが制限されています。
その結果として、それぞれの地域で快適な住み心地や暮らしが実現されているのです。
都市計画により都市は3つに分かれている
用途地域は、都市計画法で定められていて、この法律に基づいて各都道府県の知事が都市計画を立てています。
具体的には
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・計画的にまちづくりを進められる「都市計画地域」 ・人があまりおらずとりあえず市街地化計画をしなければならない「都市計画区域外」 ・人があまりおらないものの重要で制限を設けようとする「準都市計画地域」 |
の3つのエリアです。
それぞれのエリアの違いを、ひとつずつ見ていきましょう。
都市計画区域
都市計画区域とは、都市計画法に則って国土交通大臣や都道府県知事が指定したエリアです。
この都市計画区域は、市街化区域と市街化調整区域、そして非線引き区域の3つに分けられます。
市街化区域
市街化区域とは、おおむね10年以内に市街化を計画している地域で、積極的に住宅や店舗の建築・建設が進められるエリアです。住宅を建てやすいエリアといえます。
市街化調整区域
市街化調整区域は、市街化区域とは反対に都市の市街化を抑制すべき区域です。
そのため新しい家の建築が難しく、建てる場合にはどのような規模の建物であっても許可を取らなければいけません。
非線引区域
H4:非線引区域
非線引区域とは、都市計画区域内にある市街化区域と市街化調整区域以外のエリアのことです。
今すぐに市街化される可能性は低いものの、将来的に市街化する可能性がある地域であり、方向性が定まっていない土地も少なくありません。
比較的規制が緩く、住宅の価格は市街化区域よりもお値打ちな傾向があります。
ただし、その分インフラが整っていなかったり、住宅が建てられないかったりするおそれがあるため、注意が必要です
都市計画区域外
都市計画区域外とは、都市計画法に含まれていない土地のことであり、都市計画区域の反対と考えられます。しかし、都市計画区域外だからといって、必ずしも住宅を建てられないわけではありません。
都市計画区域内の市街化調整区域であれば、建物の建築時に都道府県知事の許可が必要ですが、都市計画法の適用外である都市計画区域外であれば、許可なく建物の建築が可能です。
ただし、建物の大きさや種類によっては、確認と申請が必要になります。
そして、都市計画法の適用外である都市計画区域外であっても、新築時には建築基準法をきちんと守らなればなりません。
準都市計画区域
準都市計画区域とは、都市計画区域外の区域において市街化が進行すると見込まれた場合、土地利用を規制すべく都道府県が指定した区域です。
準都市計画区域の指定の要件には、
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・都市計画区域外の土地であること ・相当数の住宅等の建築・敷地の造成等が現に行われ、または行われると見込まれること ・放置すると将来における都市としての整備開発保全に支障が生ずるおそれがあること |
の3点があげられます。
全13種類の用途地域をひとつずつ解説
前述の通り、用途地域には全部で13種類あります。
大別すると
・住居系
・商業系
・工業系
の3つです。
種類によって建ぺい率や容積率が異なり、同じ坪数内に家を建てようと思っても、建築可能な延べ床面積は違ってきますので要注意です。
住居系
13種類の中でも住居系は8種類と最も多く、さまざまな専用地域、住居地域が存在します。
第一種低層住居専用地域
第一種低層住宅専用地域はその名前の通り、低層住宅向けに設定された地域で、建てられる建物の高さは10～12mに制限されています。戸建はもちろん、低層マンションや小中学校、また床面積の合計が50㎡以下であれば店舗の建築も可能です。
第二種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域は第一種と同じく低層住宅の建築のために設けられた土地であり、高さの制限は第一種低層住居専用地域と同じです。床面積が150㎡までの店舗が建築可能となるため、コンビニや飲食店を建てられる可能性があります。そのため、近場にコンビニや飲食店があると便利と考えている方に、おすすめです。
第一種中高層住居専用地域
建物の高さ制限がない第一種中高層住居専用地域では、大きな病院や教育施設、神社やお寺などが建てられます。店舗の場合、二階建て以内で床面積が500㎡以下の建物を建てることができます。
マンションに住みたいと考えている方は、このエリア内で探すことができます。
第二種中高層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域で建てられる建物に加えて、二階建て以内かつ床面積1,500㎡以下の 店舗や事務所が建てられる第二種中高層住居専用地域。中規模の商業施設や、自宅付近に事務所を構えたいと考えている方にとって便利なエリアです。
第一種住居地域
住宅の環境を守るために存在する第一種住居地域。第一種・第二種中高層住居専用地域で建築可能な建物に加えて、床面積3,000㎡までの店舗や事務所、ホテルを建てられるため、かなりにぎやかなエリアとなる可能性大です。駅が近い地域が多くて夜道も明るいため、女性や一人暮らしの人向けといえます。
第二種住居地域
第一種住居地域で建設可能な建物に加えて、床面積1万㎡以下の商業施設や娯楽施設が建てられる第二種住居地域。遊び場所が近くにあって欲しいと考える人には合っていますが、地域によっては深夜までにぎやかで、静かに過ごしたいと考えている人にはやや不向きです。
準住居地域
準住居地域は道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と住宅の環境を保護するための地域です。交通量の激しい国道や幹線道路沿いは準住居地域に分類されることが多く、第二種住居地域で建築可能な建物に加えて車庫、倉庫や作業所、また床面積150㎡以下の自動車修理工場や小さめの映画館や劇場を建てられます。車で移動する機会が多い人や、分譲マンションに住みたいと考えている人向けです。
田園住居地域
農業と調和した、低層住宅の環境を守るために設けられている田園住居地域。建物の制限は第一種低層住居専用地域とほぼ同じですが、住宅以外にも高校などの大型教育施設や図書館、病院が建築可能という点では異なります。また、二階建て以下の農家レストランや直売所も建てられます。
商業系
商業系の地域は、商業施設を優先的に設けているエリアです。しかし住宅の建築も可能で、利便性を求める人は商業系エリアを選ぶことがあります。
近隣商業地域
イメージとしては準住居地域に近い近隣商業地域。
店舗や事務所、映画館の建設時に床面積の制限がなく、大規模な施設を建てられます。
床面積300㎡以下の自動車修理工場も建築可能で、人や車の往来が激しくなるかもしれません。
商業地域
近隣商業地域に似ている商業地域ですが、銀行や飲食店、百貨店などの商業施設が集まることを目的に設けられた地域である点が特徴です。しかし、風俗施設の建築も可能であるため、子供がいる家庭はからは敬遠されることも。ターミナル駅の周辺部は、商業地域に指定されることが多いものです。
工業系
最後に紹介する工業系には3つの地域があります。
こちらは工場や工業施設の建築が優先されますが、工業専用地域を除けば住宅の建築も可能です。
準工業地域
軽作業の工場やホテル、ボウリング場、映画館などといったサービス施設が立地する地域です。危険性や環境の悪化が懸念される工場以外は、多様な工場が建てられますが、住宅や教育施設などの生活施設を建てることも可能です。
工業地域
工業地域には、どのような種類の工場でも建築可能です。湾岸地域は工業地域に指定されている場合がほとんどで、ホテルや映画館、病院、教育施設などが建てられません。
しかし、住宅や店舗は建築可能であり、湾岸地域には海を臨む高層マンションが建てられることもあります。
工業専用地域
どのような工場でも建てられる工業専用地域ですが、その名の通り工業向けの地域であるため、住宅は一切建てられません。
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