『売れない土地の特徴と対策14例をご紹介』

　　　　　　売れない土地の特徴と対策14例をご紹介

 

 

　「所有している土地を売りに出しても、なかなか売れない」「相続してそのまま放置してしまっている」など、不動産については専門知識が必要なことが多く、わからないから不動産会社任せになってしまっているという方も多いのではないでしょうか。

 

　多くの土地売買を取り扱ってきましたが、売れない土地には共通する特徴があり、必ず売れない原因があります。需要のある売れる土地は売り出しから3か月以内には売却につながる場合がほとんどです。売却期間にそれ以上かかっているものは、売れない土地に該当すると言っていいでしょう。この記事では、売れない土地の特徴を事例別でご紹介しながら、早期売却につながる適切な対策をご紹介します。

 

売れない土地の特徴とその対策

　売れない土地の原因は、「土地自体に売れない特徴がある」場合と「土地の特徴以外で売れない原因になっている」場合の大きく２つに分けられます。それぞれのケースに分けて、詳しくご紹介いたします。

ケース①土地自体に売れない特徴がある場合

　まずは、土地自体に売れない特徴がある場合です。よくある11例の売れない土地の特徴と、その対策と合わせて記載しましたのでご覧ください。

売れない土地自体の特徴	売るための対策
①交通など利便性が良くない場合	土地の立地を変えることは不可能なので、地域相場に合った価格設定になっているか、もう一度見直してみましょう。便利な立地でなくても、相場に合った価格設定であれば買い手が見つかる場合が多いです。
②ライフラインが整備されていない場合	電気やガス・水道等のライフラインが無い場合は、整備するにも高額な費用が掛かる場合が多く、現実的ではありません。ライフラインが不要な資材置き場等として低価格で売り出すなど工夫が必要です。まれに、自治体などが土地区画整理事業などを計画している場合などがあるので、土地を所有しているエリア付近で都市計画が立案されていないか、役所で調べてみましょう。
③広すぎて価格が高額になり買い手が付きにくくなっている場合	土地を需要に見合う広さに分割して売り出すという方法があります。分割する際は、土地家屋調査士に依頼する必要があり、数十万単位の費用が掛かりますので、実施する意味があるのか見定める必要があります。
④狭小地や旗竿など変形地の場合	不整形地単体で活用しにくい場合、隣接地の所有者に声をかけてみるという手があります。隣接地所有者にとっては敷地を拡張できるメリットになり得ます。隣地が空き地の場合は、その土地を購入し、サイズアップすることで売りやすくなることも考えられます。
⑤災害に弱いエリアに位置する場合	地盤が軟弱な場合は、地盤改良工事で強度を高めるなど災害リスクを低減する方法はありますが、高額な費用を必要とするため、現実的ではない場合がほとんどです。その手間や費用を踏まえ、価格設定を下げる方が売却への近道といえるでしょう。
⑥市街化調整区域の場合	基本的に建物を建てることができないエリアのため、農地や資材置き場、駐車場等として売り出すのが一般的ですが、市街化区域に隣接している土地であれば、申請で建築の許可を得ることができる可能性が高いので確認しておきましょう。   また、高齢者施設や医療施設など地域の必要に応じた建物は建築が許可される場合があるので、そういった土地を探している事業者を見つけることも有効な手段といえます。
⑦再建築不可の土地の場合	「セットバック」をする方法や、隣地から土地を購入したり、借りたりすることで間口を2ｍ以上確保する、建築基準法第43条の但し書き道路の申請をする、などの方法で再建築を可能にして売却できる場合があります。再建築可能にできない場合は、周辺相場の5割～7割程度の低価格で再建築不可のまま売却することを検討しましょう。
⑧事故物件の場合	相場よりも安い販売価格は避けられませんが、まずは一般的な売却方法で売り出してみましょう。安くしても売れない、これ以上価格を下げたくないという場合は、ハウスクリーニングやリフォーム、事件事故のあった家の取り壊し、一定期間駐車場として活用し、悪いイメージの風化を待つなどの方法もあります。または、周辺に知られることなくすぐに売却が可能な方法としては、不動産会社に買い取りを依頼するという手段もあります。
⑨周辺に嫌悪施設がある場合	住宅地としては敬遠されがちでも、事業地としてならあまり問題視されず、売却が可能な場合があります。工場が近い場合でも、工場経営者や隣接地を所有する法人など購入の可能性があるターゲットを絞ることで売却につながる可能性があります。   また墓地の近くなら高い建物が建つ可能性が低く、日当たりの懸念がないというメリットを主張することも効果的な方法といえるでしょう。
⑩共有者が複数存在することで権利関係が複雑である	共有者が多数存在する場合は、当人同士で相談し1人の名義にしておくなど、売却前に権利関係を整理・解消しておくことで、土地の価値を下げずに済みます。共有者同士で解決できない場合は、不動産会社など専門知識のある第三者に仲介を頼むことが解決の近道になるでしょう。
⑪境界に越境や争いなど問題がある場合	境界について関係者間で合意し「境界確定書」を交わしたり境界が確定していない分価格を下げる、土地家屋調査士に依頼して「境界確定測量」を実施するなどが対策としてあげられます。測量する場合はその分の費用が掛かる点に注意が必要です。

 

ケース②土地の特徴以外に売れない問題がある場合

　次に、土地の特徴以外に売れない問題がないか確認しましょう。ここではよくある事例を3例ご紹介します。特に価格設定については、売却計画に長く影響するものなので、初期設定の価格や値引き価格など重要なポイントといえます。

 

▶売り出し価格を見直す

　土地には地域ごとに相場が存在します。高く売りたいからと言って、相場からかけ離れた価格設定にすれば、当然買い手がつきにくくなります。また、なかなか買い手が付かないことで「売れ残り」の印象がつき、結果必要以上に値引きせざるを得なくなるということもあるので、価格設定は慎重に行いましょう。相場を確認する方法としては、不動産情報サイト等に掲載されている近隣の売土地価格を調べてみたり、不動産会社に近隣の取引事例を出してもらうのも一つです。相場を基準にすることと、売れやすい要素となるプラス面や売れにくい要素となるマイナス面も踏まえて、価格を検討しましょう。

 

▶安易な値下げは逆効果

　売れない状況が続くと安易に値下げしてしまいがちですが、短期間に小刻みで値下げを行うのは、買い手側への印象が薄く、ほとんど効果がありません。また、少額の値下げを繰り返すことで買い手側に「まだ安くなりそうだな」という印象も与えてしまうので注意しましょう。

近年は、土地を探している人の多くは不動産情報サイトを活用しています。探す際は「検索条件を希望価格で絞って探す」ことができるので、値下げ幅を検討する際には百の位で考えるのも効果的といえます。例えば既存価格が1,250万円の場合、値下げして1,190万円にすると今までアプローチできていなかった顧客にまで情報が届けられる可能性が高くなります。

 

▶不動産会社を見直す

　土地が売れない場合の特徴として、売却を依頼している不動産会社が問題となっている場合もあります。売却を依頼している土地が不動産情報サイト等にきちんと登録されているか、こまめに活動報告をしてくれているか等、不動産会社によっては得意な地域の土地、そうでない土地が存在する場合もありますので、まずは確認してみましょう。また、不動産会社に依頼する際の媒介契約としては「専任媒介契約、または専属専任媒介契約」がおすすめです。複数の不動産会社に重ねて依頼ができる「一般媒介契約」には広く広告できるというメリットがありますが、買い手がどの会社で購入するか不確実なため、手数料が確実に得られるとは限らず、販売活動に力を入れてくれないというデメリットがあります。その点、1社の不動産会社のみが取り扱う専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合は、土地が売却できれば必ず手数料を得ることができるので、積極的に販売活動をしてくれる傾向にあります。一般的に媒介契約は3か月ごとなので、うまくいかない場合は不動産会社を変えてみるのも方法のひとつです。

 

売れなくても放置NGの理由

　所有している土地が売れないからといって、そのまま放置していると様々なデメリットが発生します。特に専門的な知識の多い不動産のことなので、思いもよらない出費につながることも…ここでは3例ご紹介します。

 

❶管理の手間や費用、税金が掛かる

　土地を放置することで、雑草が生い茂り害虫が発生したり、ゴミの不法投棄が起こったりなど、近隣とのトラブルに発展する可能性があります。定期的に手入れや管理をする労力や費用が必要です。

また、年に1度の固定資産税や市街化区域内の土地には都市計画税が掛かります。これは、固定資産税評価額が1,000万円程度の土地なら年間15万円程度の支払いになってしまいます。

 

❷資産価値が下がる懸念がある

　土地や建物には3年に一度、その評価を見直す「評価替え」の制度があります。土地は建物と違い、時間が経つことで価値が下がることは少ないですが、周辺環境や市場の変化によって土地価格が変動する可能性はあります。売れない土地を放置しているうちに、気付けば大きく価値が下がってしまったということのないように注意が必要です。

 

❸特定空き家に指定される懸念がある

　土地に古家が建ったままの状況であれば、さらに注意が必要です。放置された土地や建物は、管理が行き届いていないことが一目で判断できるため、不法占拠や不法投棄を誘発しやすくなったり、老朽化した木造家屋であれば、火災や倒壊の恐れがあり、近隣の土地所有者や通行人に被害を及ぼすことも考えられます。また、「倒壊などの著しく保安上危険となる恐れがある状態」「著しく衛生上有害となる恐れがある状態」などの国土交通省が示す「特定空き家」に指定されてしまうと、固定資産税が増額されてしまったり、罰則を課せられる懸念も出てきます。

 

どうしても売れない場合の対応策

　では、売れない土地を放置しないためにできるその他の対応策をこちらも3例ご紹介いたします「土地を売りに出しているが、値引きなどの対策をしても半年以上買い手が付かない…」「手間をかけず、手っ取り早く解決したい」などの場合に検討してみてください。

 

❶不動産会社へ買取を依頼する

　売れない土地を放置するリスクや労力・費用を考えると、販売価格は下がる場合がほとんどですが「買取」という選択肢を選ぶのも検討のひとつと言えます。買い手を探す必要がないので、価格の折り合いが付けばすぐに売却でき、お金を得ることができます。ただし土地の条件によっては買取を断られるケースもあります。

 

❷隣人への贈与する

　需要の少ない土地を無償だからといって受け取ってくれる人は少ないですが、近隣住民であれば利用価値を見出せる可能性があり、受け取ってもらえるかもしれません。この場合、無償で贈与する場合でも贈与税や、名義を変更する際の所有権移転登記に費用が掛かることは覚えておいてください。

 

❸自治体、法人へ寄付する

　買取や贈与もできない場合は、地方自治体や公益法人で寄付を受け入れてくれるところがないか確認しましょう。自治体のホームページを確認したり、役所へ相談に行き、寄付先を探すことができます。自治体や公益法人で、有効な活用ができると判断されれば寄付が可能になります。

 

最後に…

　このように売れない土地には必ず原因があり、それを明確にすることで適切な対策を講じることができます。不動産会社の担当者との話合いにてより良い提案を貰って下さい。

 

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