『売れる土地の特徴とは？』

　　　　　　　　　　売れる土地の特徴とは？

 

　まずは「売れやすい土地」の特徴を５つご紹介いたします。５つ全てに当てはまる必要はなく、該当する特徴が多ければ多い方が売れやすい土地と言えます。

 

　また多くの場合、土地に建物を建てて人が暮らすことが想定されますので「住みやすい土地であるか否か」がポイントになります。

 

◇①立地条件が良い土地◇

　立地条件は、売れる売れないを大きく左右する条件の一つと言ってもいい重要な特徴です。この条件をクリアしていれば、多少の悪条件があっても売れたり、相場よりも高値で売れるなどの可能性があると言えるでしょう。

◎駅やバス停が近く、交通の利便性がよい

◎スーパーや病院など周辺施設が充実している

◎街並みや治安などの環境がよい

 

◇②整形地や適度な広さのある土地◇

　整形地とは正方形や長方形等の整った形状の土地のことで、建物を建てた場合でも庭や駐車場を確保しやすいなど、土地を有効に使ったプランニングがしやすいため、市場価値が高くなりやすいという特徴があります。また面積においては、広すぎると価格が上がり買い手がつきにくく、狭くても家を建てにくいため、一概にどのくらいの面積がいいと言えるものではありません。住宅地なら家を建てるのに適度な広さ、商業地ならアパートや店舗等を建てるのに適度な広さ、など立地のニーズに合った土地が売れやすいと言えます。

◎正方形や長方形等の整った整形地である

◎顧客や立地のニーズにあった適度な面積

 

◇③建蔽率と容積率◇

　土地には一つ一つに「建蔽率（けんぺいりつ）」と「容積率（ようせきりつ）」というものが定められており、たとえ同じ面積の土地であっても、この割合によって建てられる建物の大きさに違いが出ます。建蔽率・容積率が高いエリアは大きな建物が建てられるので、アパートや店舗向き。低いエリアは、日当たりや近隣との距離を重視しているので、住宅地向きとなります。ここでも②同様、立地のニーズにあった建蔽率と容積率であることが売れやすいポイントです。

◎エリアのニーズにあった建蔽率と容積率であること

 

◇④用途制限◇

　土地には「用途地域」という区分けが定められており、あらかじめそのエリアに建築できる建物の「種類や用途」に制限があります。駅近くに指定される商業地域は、防火性に優れた建物にする必要があったり、駅から離れた住宅地域は、日当たりを考えて建物の高さが制限されるほか、店舗等の商業施設の建設にも制限が出てくる等です。用途制限が緩い地域の土地は、いろいろな建物を建てることができる分、多くの人のニーズに応えられるエリアなので需要が高く、売れやすいと言えるでしょう。

◎用途制限が緩く、建築できる建物の種類が多い

 

◇⑤その他の特徴◇

その他にも売れる土地の特徴といえるポイントをいくつか上げておきます。

・間口（道路に接している側の幅）が広い　

・角地（２方向の道路に接した角の土地）

・前面道路の幅が狭すぎない　

・更地（建物などがなく、使用収益を制限する権利が付いていない土地）　

・日当たりが確保しやすい

・都市ガスが使える

 

売れない土地の特徴とは？

　次に売れにくい土地の特徴を７つご紹介します。売れやすい土地は住みやすさがポイントになるということは、売れにくい土地というのはその真逆の条件に該当すると言えます。

 

　たとえ売れない特徴のある土地でも、売れにくい原因を明確にし、売り出し方を見直したり対策を講じることで、早期売却につながる可能性がぐんとアップします。

 

◇①立地条件が悪い◇

　交通の利便性が悪いエリアや、スーパー等の商業施設が遠く不便と言える場所は値打ちが下がり、需要も低くなります。特に車を所有しない単身者向けのアパートやマンションの場合は、物件価値が下がってしまうので、売れにくい条件の一つとなるでしょう。また山林などでは、電気・ガス・水道などのライフラインが整備されていない場合もあるので注意が必要です。

△駅やバス停が遠い、またはアクセスが悪いなど、交通の利便性が悪い場合

△電気・ガス・水道などのライフラインが整備されていない

 

◇②土地形状が変形である◇

　四角形に近い整形地とは逆で、三角地や旗竿地など、いびつな形状の土地（不整形地）は売れにくいと言えます。旗竿地は土地の間口が狭く、車の出入りがしにくい、消防車が入りにくいなどの欠点があり、傾斜や高低差がある土地も、建物を建てる際に造成や擁壁工事等の費用が掛かってしまうため買い手がつきにくい傾向にあります。

△形の整っていない不整形地

△間口の狭い旗竿地

△傾斜や高低差のある土地

 

◇③災害に弱いエリア◇

　自然災害の多い日本では、この条件が重視される傾向が年々高まっています。「河川が近い」「地盤が弱い」「過去に自然災害が発生した」などのエリアは、土地価格に大きく影響するようなことは少ないですが、リスクを避けようと考える買い手には売れにくいと言えます。

△洪水時に浸水のリスクがある

△地震の揺れに弱い軟弱地盤

△地滑りに弱い、盛り土をした傾斜地

等、国土交通省のホームページや市町村にて配布されるハザードマップで確認することができます。

 

◇④用途制限等が需要に合わない◇

　土地が広くてもその半分に崖地を含んでいたり、一見適度な広さに見えても建蔽率容積率が低く、用途制限が厳しい等で希望の大きさの建物が建てられないなどの土地は、買い手が見つかりにくい場合があります。また「市街化調整区域」という市街化を抑制する区域に定められているエリアは、基本的に建物を建てることが出来ないため、需要が極端に低く、売却が難しい土地に該当します。

△崖地等を含む、建築に支障をきたす土地

△用途制限が厳しい狭小地

△市街化調整区域内にある建築不可の土地

△建築基準法の道路に2m以上接していない再建築不可の土地

 

◇⑤心理的瑕疵がある◇

　土地に、人が心理的に抵抗を感じる「心理的瑕疵」があると、売れにくい要因となります。心理的瑕疵とされるのは、事故物件であることや、周辺に墓地や工場、暴力団の事務所、風俗店などの嫌悪・迷惑施設があることなどがあげられます。また、この他にも快適な暮らしを妨げる要因になりかねないと判断されてしまう条件があれば、敬遠されてしまう可能性があります。

△事故物件である

△心理的に抵抗を感じる建物や施設がある

△騒音や近隣トラブルなどがある

 

◇⑥土地の権利関係が複雑◇

　複数人が相続した土地で売却の意思確認や同意が取りにくい、土地に接する道路が個人所有の私道であるがその私道の利用権が不明確、土地の境界に越境や争いがある等が、権利関係が複雑な土地と言えます。このような土地は、トラブルが発生しやすかったり、権利関係を整理するのに時間が掛かったりなどの問題があります。

△多数の権利者が存在する土地

△私道に接する土地

△土地境界に問題がある

 

売れにくい場合の対処法

 

◇売れる土地売れない土地の特徴を売却対策に生かそう！◇

　売れる土地は、立地条件が良いなどの主に「快適な暮らし」につながる特徴がありましたが、売れない土地にはその逆ともいえる特徴がありました。

 

さらに、売れないからと言って手放さずに放置していても、出費やリスクが増える一方です。

・固定資産税や都市計画税などの税金が毎年かさむ

・周辺環境の変化によって価値が下がってしまう可能性がある

・建物がある場合「特定空き家」に指定され、税金が高くなる可能性がある

・管理が行き届かず「近隣トラブル」に発展するリスクがある

 

売れない土地でも、その原因を明確にし、売れる土地の特徴で取り入れられそうな要素を踏まえたり、対策をすれば売れる可能性があります。

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