『中古不動産売却を成功させるためのリフォーム５つのポイント』

中古不動産売却を成功させるための

リフォーム５つのポイント

 

不動産売却をするにあたって、ある程度リフォームした方が高く売れるのでは、という思惑で高い費用をかけてリフォームされる方が多くいらっしゃいます。しかしながら闇雲に高い費用をかけてフルリフォームしたからと言って、その分高く売れるわけでもありません。不動産売却前のリフォームにおいて、費用対効果が高く、重点的にリフォームした方が良い箇所とそうでない箇所があるからです。今回はその点を踏まえ、最低限どこをリフォームすべきか？またしなくても良いのか？という疑問を解消すべく、「不動産売却を成功させるために最低限リフォームすべき5つのポイト」にまとめ解説します。

 

 

◇ボロボロになりがちな壁紙は白のクロスで明るく新調しよう

不動産を売れやすくするためにやっておくべき１つ目のリフォームは「壁紙」です。壁紙（クロス）の汚れや黄ばみは経年劣化を感じさせます。タバコのヤニによる黄ばみは、その臭いも加わりマイナスポイントになりやすいです。子どもの落書きがある場合も放置せず、壁紙を張り替えた方が良いでしょう。売却しようとしている住宅が築年数の浅い（基準は築年数10年未満）一戸建てやマンションの場合、内覧者さんは建物の綺麗さを期待し、手入れ無しでそのまま住めることを考慮に入れていることが多いです。壁紙が汚れていると、そのまま使用できるイメ―ジがつかないことになり、ガッカリさせ、購入対象から外されてしまうことに繋がります。全ての壁紙を新調したいが、費用面が気になるという方は、最低限優先順位の高い箇所からされることをオススメします。

トイレや洗面所など、特に清潔感が求められる箇所で壁紙が汚れている場合は、優先的に新調した方が良いでしょう。これらの壁紙が汚れていると特に購入への抵抗感が生まれやすいです
その他の壁紙に関しては、必要に応じて特に汚れが気になる箇所のみ行うのが良いでしょう。

 

 

◇傷ついた床がある場合は修繕した方が吉

壁紙に続き、特に汚れや傷が酷い場合にリフォームした方が良い箇所が、床です。床の傷は他人から見るととても目立つものです。窓から入った光が反射するとより一層細かいキズが見え、それが内覧者に対して年季を感じさせてしまう原因になります。特に畳の部屋は汚れや傷が目立ちやすいです。床や畳は普段こまめに掃除をしていても傷はついてしまうものなので、思い切って新しいフローリングに部分リフォームするのもオススメです。床は面積が広いので、ここを綺麗にリフォームすると内覧者さんに新築のような印象をもたらしてくれます。

また、表面が傷コーティングされているフローリングは万人受けが良いです。一方畳の床は劣化しやすく、メンテナンスにも費用がかかるため、思い切ってフローリングに変更してしまうというのもアリです。絶対NGなのが床の傷・汚れを隠すことです。売却時に、敢えて床の傷や汚れを隠したり、それを知っていて買主さんに告知しなかったりするのは絶対にNGです。故意に傷や汚れ等を隠して売却後に発覚した場合、瑕疵担保責任の期間を過ぎた場合でも損害賠償などの責任を追求される可能性があります。なので、そういう心配を無くす上でも、床を綺麗な状態にしておくのは得策だと言えます。

 

 

◇トイレは最新式に交換して差をつけよう

不動産を売れやすくするためのリフォーム箇所、3つ目は「トイレ」です。和式トイレの場合はイメージダウンに繋がりやすく、それだけで買い控えに繋がってしまう傾向にあります。洋式トイレの場合でも、これを機に最新式のトイレに交換しておく方が好印象を与えられます。
予算が許す限りしておいた方が良いでしょう。トイレは年々進化しており、10年以上前のものと比較すると「掃除のしやすさ」「節水性」が格段に進歩しています。実際にトイレを交換した理由で多いのが「より掃除がしやすいものへ交換したい」で、最新式に交換することで強烈なアピールポイントになることは間違いないでしょう。実際に、2015年に実施されたアンケートでは、

『節水性能が高いトイレに「買い替えたい」と思っている人の割合は「買い替えたくない」の約2倍』

という結果となっており、10年以上前のトイレと比較すると節水性能が倍以上に向上している最新式トイレは、その点も大きなアピールポイントになるでしょう。特に不動産の築年数が10年以上経っている場合、トイレを最新式に交換することは必ずしておいた方が良いです。国税庁のホームページによると、トイレを含む給排水・衛生設備の耐用年数は15年とされていますが、タンク内部の部品については10年程度で交換時期を迎えると言われています。10年以上経過したトイレは何かとトラブルが起こりやすくなっています。現時点で問題が発生していなくても、最新式に交換しておくことが無難であり、好印象を与えることになるので、やって損はないでしょう。

 

 

◇数十円の投資で生まれ変わる！照明スイッチカバーを交換しよう

内覧時の印象ダウンに繋がりやすく、見落とされがちなものに、照明スイッチカバーの汚れがあります。長年住んでいると、スイッチカバーは変色したり、手垢で汚れたりします。小さなお子さんがいらっしゃる場合はシール等で汚れていたりすることもあります。スイッチの外側であるスイッチカバーの交換は、電気工事士のような資格を必要とせず、プラスとマイナスのドライバーがあれば誰でも簡単に交換することができます。ホームセンターに行けばたった数十円で新品を購入することが可能なので、数カ所を新品に交換するとなっても総額費用はわずか数百円程度です。シンプルなイメージが多い照明用のスイッチカバーですが、最近では木目、アンティーク調など、デザインの種類が豊富です。ここを新品にするだけで、印象がアップし、売却成功に繋がるのであれば、これほど費用対効果の高い投資はなかなか無いかもしれません。ぜひちょっとしたDIYとして挑戦されてみてはいかがでしょうか。

 

 

◇破れた障子と網戸は要注意！補修して印象アップを狙おう

 

他にも見落とされがちで内覧時の印象ダウンに繋がりやすいのが、障子と網戸です。これらも長く生活をしていれば、経年劣化で障子が変色したり、破れたり、網戸に穴が開いたりするのはどうしても起きてしまいます。これらの劣化した障子と網戸がもたらす問題点は、それがそのまま「この家の持ち主は、売ろうとしている家をあまり大事にしてないな」という印象を内覧者に与えてしまうことです。そこで与えた悪い印象が、他の何でもない部分においても「大事に扱っていないのでは？」という疑いに繋がり、「この家は買ったあと何か問題が起きるかもしれない」と思われてしまい、スムーズな売却を阻害してしまいます。障子と網戸の修繕も、プロに依頼することなくご自身でできる修繕作業です。かつ費用もそれほど掛かりませんので、できる限り直した状態で販売された方がより売却がスムーズとなるでしょう。

いかがでしたでしょうか？中古物件を買おうという方は、経年による多少の汚れや傷があることは承知しています。ですが、「販売に繋がりにくい汚れや傷」があるということも事実です。今回ご紹介した5つのポイントは全て、その最低限やるべき「メンテナンス」です。これをするのと、しないとでは、内覧に来た方の印象が大きく変わります。ぜひ実践されてみてください。

 

リフォームにかける費用は幾らまでが適切？

最低限やるべき5つの「メンテナンス」をご紹介しましたが、かといって過度にリフォームに費用をかけすぎる事は大変もったいないことです。ここからはその気になる費用面についてお伝えしていきます。まず売却前のリフォームにかける費用は、できるだけ安く収めるのが大前提です。かけなくても良い箇所に「見栄えを良くするため」だけに多額の費用をかけるのは費用対効果として良くありません。築年数や間取り、部屋ごとの広さや、戸建てかマンションかにもよりますが、売却前のリフォームにかける総費用は100万円以内に収めるようにするのが良いでしょう。壁紙(クロス)の張替えや傷ついた床のリフォームはおおよそ20万円～40万円が相場となっています。壁紙(クロス)の場合の予算は葉酸品クロスであれば約650～1,200円/㎡が目安です。フローリングの張替えは約1万円～5.5万円/6帖を目安と考えてください。ただし床暖房がついている場合は料金が上がりますので、慎重に検討しましょう。トイレのリフォームの相場は約10万円～20万円です。もしトイレが複数箇所ある戸建ての場合、予算内に収めるようグレードを落としたタイプを検討してみてください。

また、リフォーム中の仮住まいにかかる宿泊費のことも頭に入れなくてはいけません。通常、リフォームには時間がかかりますので、その期間ホテルやウィークリーマンションに宿泊するケースが大半です。仮にビジネスホテルに宿泊するとしたら1泊5,000円～10,000円が相場です。連泊プランや長期滞在プランが用意されているホテルもありますので、工事日が確定したら早めになるべく早くそのようなホテルで予約しておくのが良いでしょう。どの箇所にリフォームをかけ、またおおまかな予算が決まったところで次にやることはリフォーム業者選びです。ここで忘れてはならないのが複数のリフォーム業者から見積もりを取るようにすることです。

 

こんな悪徳業者には要注意

なぜ複数のリフォーム業者から見積もりを取るべきなのかと言うと、世の中には「悪徳業者」と呼べるようなリフォーム会社からの被害が後を絶たないからです。全国の消費生活センターと国民生活センターに寄せられた「消費生活相談情報」の相談件数は

 - 2019年：8,001件
 - 2020年：8,780件
 - 2021年：6,774件

と、1日あたり約20件以上もの相談が寄せられていることとなります。そんな悪徳業者に依頼してしまい、大幅に予算オーバーしてしまうという被害を防ぐためにも、最低限複数のリフォーム業者から見積もりを取ることを心がけるべきでしょう。リフォーム業者の中には、「諸経費」という名目でよくわからない料金を上乗せしていくる悪徳業者もいるので警戒すべきです。そのような項目が含まれていた場合は出来る限り説明を求めるか、選択肢から除外するようにしましょう。また、悪徳業者による被害でよくあるのが以下のようなケースです。

・実際に支払った金額が見積もりよりも1.5倍くらいに膨れ上がってしまった
・代金を支払った後、音信不通になった
・クロスの張替えを頼んだのに、古い壁紙の上からクロスを貼るだけというずさんな工事だった（本来ならば古い壁紙を剥がして凸凹をなくす下地処理を行わなくてはならない）

このような悪徳業者を避けるための手段として、複数のリフォーム業者に見積もりを依頼する以外に、以下を確認するとよいでしょう。・保証/瑕疵保険/アフターサービスがあるか保証やアフターサービスが充実しているリフォーム業者は良心的で信頼性が高いと言えるでしょう。
・建設業許可を得ている業者を選ぶというのも手大規模な建設工事を請け負うためには「建設業許可」が必要なのですが、500万円未満の建築工事はこの建設業許可を得なくても行うことができます。これが悪徳業者を増やす一因になっているとも言われています。

安心のために建設業許可を得ている業者を選ぶというのも一つの手だと言えます。

 

信頼できる業者はこんな特徴があります

このような悪徳業者を避ける方法をお伝えしましたが、まだ不安に思われている方もいらっしゃるかもしれません。そのような不安を払拭するより確実な方法は、実際にリフォームする前にプロの不動産会社に相談することです。どこをリフォームするべきか、しないほうが良いか、あなたの住宅に適した形で客観的に判断してもらった方が確実だからです。ここで重視すべきポイントは「高く売る」ことを踏まえつつも、「早く売る」ことにも重点を置いているかどうかです。理由は、高く売ることだけに重点を置くと結局しなくても良い箇所もリフォームすることも勧めてくる可能性が高いからです。

そうではなく、この記事のコンセプトにあるようなリフォームする箇所は最低限すべきところだけにして費用は抑えつつも、最も効果的に売却するにはどこをリフォームすべきか、という考えを持っているかを見極めること賢明です。まずはホームページや口コミをもとに最低3社に査定してもらい、上記の考えを持っていて且つ査定額に具体的な根拠があるかどうか？また売却期限を提案してくれるかどうか？を見て選んでいきましょう。他にも、売却実績が年間どれくらいあるか、似たような売却事例がホームページに載っていないかも合わせて確認されることをオススメします。

 

 

◇まとめ

「なるべく高く売りたい」という気持ちだけが先走ってあれこれリフォームしてしまうと、お金がかかるだけでなく、買主さんにとっては「思い通りのカスタマイズができなくなるのでは…」とネガティブに捉えれることとなり、逆に売りづらくなることもあるかもしれません。
この記事でお伝えした５つのリフォームは、

 - 最低限やっておくべき箇所
 - 低価格で出来る費用対効果が高い箇所

に厳選したもののみとなっています。
あなたの不動産売却の助けに少しでも貢献できれば幸いです。

 

 

 

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