『不動産売却の諸費用』

不動産の売却時に必要な費用

 

不動産を売却する際にはさまざまな費用が発生します。特に次の3つは必ず必要となってきますので、あらかじめ確認しておきましょう。こちらも不動産会社に聞けば詳しく教えてくれます。

・仲介手数料
売買契約が成立した際に不動産会社に支払う報酬です。

・税金
所得税や住民税、消費税などが挙げられます。

・諸経費
登記費用や引越し費用など、不動産を引き渡すためにかかった上記以外の費用です

仲介手数料

物件の売却を仲介してくれた不動産会社に支払う手数料です。不動産会社にとっては、この仲介手数料が収益となります。

金額は売買価格に応じて変動し、宅地建物取引業法によって以下のように上限額が決められています。

売買価格	報酬額
200万円以下の部分	取引額の5％以内
200万円以上400万円以下の部分	取引額の4％以内
400万円以上の部分	取引額の3％以内

たとえば5,000万円（税別）でご自宅が売れたと仮定しましょう。この場合、仲介手数料の内訳は以下のようになります。

①200万円以下の部分＝200万円の5％＝10万円
②200万円以上400万円以下の部分＝200万円の4％＝8万円
③400万円以上の部分＝4,600万円の3％＝138万円

よって、仲介手数料の上限は、①＋②＋③＝156万円となります。

ちなみに、この①＋②＋③は煩雑なので、仲介手数料は「取引価格×3％＋6万円」という計算式で算出することも可能です。

なお、売買価格には消費税が含まれません。報酬額には消費税が別途かかります。
上記のケースで消費税が10%であれば、198万円＋19万8000円となります。

税金類

不動産を売却する際には以下のようなさまざまな税金がかかります。

• 譲渡所得税（住民税・所得税）
• 印紙税
• 登録免許税
• 消費税

・譲渡所得税（住民税・所得税）
不動産を売却して売却益が出た場合、譲渡所得税が課税されることがあります。
譲渡所得とは土地や建物といった不動産など特定の資産を譲渡して得た所得のことで、この所得に課税される税金が「譲渡所得税」です。譲渡所得税の内訳は、所得税と住民税に加えて現在は復興特別所得税が課税されることになっています。

課税対象となる金額は、以下の計算式で計算されます。

課税譲渡所得　=　譲渡価額－（物件の取得費＋譲渡費用）

税率は、不動産の所有年数が5年を境に適用される税率が異なります。

	所得税	住民税	合計
所有5年以下	30.63％（※注）	9％	39.63％
所有5年超	15.315％（※注）	5％	20.315％

（※注）2013（平成25）年から2037年までは、上記の他、復興特別所得税（基準所得税額×2.1％）が課されます。

譲渡所得税は以下の計算式で計算されます。

譲渡所得税　＝　(譲渡所得　－　特別控除)　×　税率

納税は、売却益を得た翌年の３月１５日までに行う必要があります。

・印紙税
印紙税法に基づき、売買契約書などの文書に課税される税金です。
書面に貼り付ける収入印紙を購入する形式で納税します。

＜不動産売買契約書の印紙税一覧＞

記載された契約金額	印紙代（本則）	印紙代（特例）
500万円超　1,000万円以下	1万円	5,000円
1,000万円超　5,000万円以下	2万円	1万円
5,000万円超　1億円以下	6万円	3万円
1億円超　5億円以下	10万円	6万円
5億円超　10億円以下	20万円	16万円

・登録免許税
登録免許税は不動産を登記する際に納める税金です。

不動産を売却する際、売却する不動産に住宅ローンなどの担保として金融機関の抵当権が設定されている場合は、不動産の引き渡し時にローンを完済してその抵当権を抹消しなければなりません。抵当権は登記されているので、抵当権の抹消にあたっては抹消登記という登記申請を行います。すべての登記手続きの際、国に納める税金が登録免許税ですので、抹消登記の際もこの税金がかかります。

抵当権抹消登記の場合、登録免許税は不動産1件につき1,000円です。土地と建物はそれぞれ別の不動産とされ、また土地は1筆（登記簿に1つの地番として独立して登記された土地）を1件とします。

●登録免許税の計算例
一戸建ての住宅で2筆の土地に1件の建物が建っている場合、対象不動産は3件となり、抵当権抹消にかかる登録免許税は合計3,000円となります。

・消費税
不動産売却時には仲介手数料に対して、消費税がかかります。
不動産会社に手数料を支払う際に、消費税も一緒に支払います。

譲渡所得税に関してはご自身で確定申告をした上で納税します。正しく申告しないと追徴課税というペナルティが課せられたり、脱税とみなされて刑事罰が課されたりするリスクがありますので、しっかりと申告しましょう。申告の方法などに関して不明点があれば、税理士や税務署に尋ねてみてください。

詳しい税額や計算方法は国税庁のホームページに掲載されています。軽減税率などの制度が適用されるケースもあるので、事前に確認しておきましょう。

諸経費

仲介手数料や税金以外にも、物件を引き渡せる状態にするための費用や書類作成にかかる費用などの諸経費が必要です。代表的なものに以下5つがあります。

• 証明書などの取得費
• ローン返済費用
• 抵当権抹消費用
• 引越し費用
• 測量費

それぞれ詳しく解説いたします。

・証明書などの取得費
印鑑証明書や固定資産税評価証明書などの取得費が必要になります。

・ローン返済費用
売却物件のローンが残っている場合、抵当権を抹消するために残債を一括返済しなければいけません。ローンの残債分の金額と繰り上げ返済手数料を支払う必要があります。

・抵当権抹消費用
先ほどご説明した抵当権抹消のための登録免許税のほかに、この手続きにかかる司法書士への報酬などの費用が発生します。

・引越し費用
住んでいるご自宅を売却する場合は引き渡し日までに引越しをしなければいけません。作業を業者に依頼する場合は料金がかかります。

・測量費
不動産を売却する際には隣地との境界線を明らかにするために測量を行うケースもあります。その場合は、測量士や土地家屋調査士に支払う報酬などが必要となります。

ほかにもハウスクリーニング代やリフォーム・修繕費用、引越しの際に出た不用品の処分費用など、さまざまな費用がかかる可能性があります。

どれほどの費用が必要なのかは物件の状態や引越し先、取引条件などによって異なります。いずれにせよ、不動産を売却する際にはある程度の出費があることは念頭に置いておきましょう。

 

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次回のブログは◇『不動産の売却時に必要な書類』◇をお伝えしたいと思いますm(_ _)m

 

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