『任意売却とは？』
2022/04/05
任意売却とは？ 手続きの基本的な流れと注意点について解説
任意売却
住宅ローンが残っている不動産は、売らなければならない事情が発生した場合でも簡単に処分することができません。住宅ローンが残っていれば、そのマイホームには抵当権が設定されていることがほとんどだからです。
抵当権とは、設定対象となった担保（マイホーム）から優先的に返済を受けられる債権者（お金を貸した人）の権利のことですが、法的にはとても手厚く保護されているので、抵当権者の同意なしにローンが残った家を処分（売却・名義変更）することはできません。
一方、任意売却は、住宅ローンが残っている場合でも、通常の市場売却に近い方法・価格で不動産を売却できる方法です。最近では、さまざまな場面で任意売却が利用されるケースが増えてきました。任意売却については、「聞いたことがあるけどよくわからない」という人も多いと思います。そこで、今回は、任意売却の基本的な仕組みや任意売却を利用するメリット・デメリットについてまとめました。
任意売却とは？
任意売却とは、住宅ローンなどのような担保権を設定した借入金が返済できなくなった場合に、担保権者（である金融機関）の同意を得て、担保として提供した財産（自宅など）を売却する方法のことをいいます。
任意売却という名称が充てられているように、債権者（裁判所）によって強制的に財産が処分されるのではなく、財産の所有者である債務者の任意の意思によって物件が売却されることが特徴です。「ニンバイ」と省略してよぶこともあります。
（1）担保目的物の売却に債権者の同意が必要なのはなぜか
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抵当権などの担保が設定された物件は、原則として債権者（担保権者）の同意がなければ売却することが困難です。なぜなら、担保権は、所有者が他の第三者に物件を売却したことでは当然に消滅するものではないからです。
抵当権設定登記後に登場した買い主は、抵当権者に対抗することもできません（買い主は抵当権実行を阻止できない）。また、担保権者は、担保目的物を売却した場合の代金を差し押さえる権利も有しています。これを物上代位権といいます。 -
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つまり、担保権者の同意を得ずに物件を売却することは、売買の当事者にとってもメリットのないことなのです。
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特に、買い主にとっては売り主に代金を支払ったにもかかわらず、物件を（自分にとっては他人となる）抵当権者に強制売却されるリスクを抱えてしまうことになります。
他方で、債権者にとっては、物件が売却されることよりも「貸付金を回収できるかどうか」の方が重要です。つまり、「物件の売却額がローンの残額を上回る」のであれば、抵当不動産の売却は大きな問題ではありませんが、物件の売却額がローン残額を下回る条件での売却には、反対せざるを得ないわけです。
実際に、任意売却が用いられる場面としては、債務整理、離婚に伴う財産処分の場合を挙げることができます。 -
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（2）任意売却の基本的な流れ
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任意売却の基本的な流れを簡単に確認しておきましょう。
●期限の利益を失うまでローンを滞納する
任意売却は担保の設定されているローンを滞納するところから始まります。
場合によっては、債権者に「自分で競売にかけるか、任意売却に応じるか」の二択を強制させる状況を作り出して、物件を売却することについて債権者の同意を得るために、わざと滞納することも考えられます。
強制競売を実施すれば、売却額がいくらであろうと抵当権は法律によって抹消されることになります。故に、「競売か・任意売却かという二択の状況」を作ることが重要なのです。
●ローン契約が強制解約され保証会社による代位弁済が実行される
住宅ローンのほとんどは、保証会社を利用する契約となっています。
債務者がローンの支払いを一定期間以上滞納させた場合には、ローン契約は強制解約となり、ローン残額は保証会社が債務者に代わって債権者に支払うことになります。これを代位弁済といいます。
代位弁済が行われるとローンの債権者は、当初の借入先から保証会社に変わります。したがって、実際に物件を競売にかけるのは、銀行などの借入先ではなく保証会社となります（抵当権設定も保証会社の名義でなされるのが一般的です）。
●債権者（保証会社）に任意売却の申し入れをする
任意売却を成功させる上では、債権者との交渉がもっとも重要です。
任意売却を行うことについて債権者からの同意を得られなければ、そもそも任意売却に着手することもできないからです。
債権者との話し合いで詰めなければならないことは、売却価格や売却額の配分だけでなく、競売の取り下げ、残債の返済方法、引っ越し費用を売却額から控除することへの同意とかなり多岐にわたります。
また、次順位（2番目以降の）抵当権者がいる場合には、それらの担保権者とも同様の交渉をする必要があります。
強制競売であれば、次順位担保権者には配当がまわることはほとんどありません。
しかし、任意売却の場合には抵当権を抹消してもらうためには、次順位抵当権者にも協力してもらわなければなりません（＝いくらかの配当（ハンコ代）を支払う必要が生じる）。
●販売活動の実施（買い手の募集）
任意売却で不動産を販売するときには、「早く売り切る」ことが特に重要となります。
債権者が、すでに競売（担保権実行）の申し立てをしているときには、競売の開札期日（申し立てから半年～9か月程度）の前までに競売を取り下げてもらえる状況を作らなければならないからです。
したがって、通常の不動産売却に近い方法で売却をするといっても、おのずと制約が生じること（希望の売値にこだわることができない、買い主に不利な条件を飲んでもらう必要が生じるため値下げしなければならないことなど）を理解しておく必要があります。
●売買契約締結・代金決済・抵当権の抹消・物件の引き渡し（引っ越し）
通常の不動産売却では、契約の締結・代金の決済・物件の引き渡しは、それなりの期間をかけて手続きを進めていきます。 -
しかし、任意売却の場合には、競売手続きとの関係で処理を急がない場合が多く、売り手が抱える事情から事後に清算が生じても対応できないことが多いです。そのため、これらの手続きをできるだけまとめて処理することが一般的といえます。
●残債務の処理
売却代金でローン残債を返済してもなお、ローン残が生じる場合には、その処理を行う必要があります。 -
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一般的には、任意整理の要領にしたがって、残債務を分割返済していくのが一般的です。しかし、残債額によっては任意売却後に自己破産を選択することもあります。
続く
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