『建築費が超高騰時代へ突入すると見込まれる具体的な理由』NO,3

 　 建築費が超高騰時代へ突入すると見込まれる具体的な理由とは                                     　   2022年版

アーキブック抜粋　2022年3月22日

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前回の続き

 

⑥ 人手不足の建設業で就業者はさらに減少へ

 

超高齢化で技能労働者は大幅に減少する見通し

建設業では就業者数と技能労働者数が年々減少しています。具体的に、建設業における就業者数は、最も多かった1997年の685万人から2021年の482万人まで約30％も減少しました。また、技能労働者数も1997年の455万をピークに2021年の309万まで約32%も減少しています。

そして、業界における担い手は、今後も継続的に減少していくと考えられています。例えば、建設産業の現状と課題（国交省）によると、技能労働者数は2025年度には286万人まで減少すると試算されています。（下図参照）

この建設業における就業者の減少は、超高齢化している就業者の構造的な問題に起因しているといえます。具体的に、2021年における建設業の年齢別就業者数をみてみると、60歳以上の就業者が124万人と最も多く、全体の25.7%を占めています。つまり、建設業では4人に1人以上が60歳以上の高齢者で、これらの多くは10年後には引退してしまうからです。（下図参照）

その為、建設業における就業者数が短期的に増加したとしても、中長期的には右肩下がりで減少すると見込まれ、2011年に入ってから現在まで慢性的に続いている人手不足の状況は、今後さらに悪化していくものと考えられます。

 

⑦ カーボンニュートラルでリニューアル増へ

 

カーボンニュートラル達成の鍵は既存建物の大々的な省エネ化/ゼロエネルギー化

2020年10月、政府は2050年までに温室効果ガスの排出を全体としてゼロにする、カーボンニュートラルを目指すことを宣言、 2030年までに2013年度比で46％を削減し、2050 年までにカーボンニュートラルを達成する目標が掲げられました。

その為、今後は建設需要の中でも、特にリフォーム・リニューアル需要（改修需要）が増加していくと考えられます。

これは、近年建築された建物は既に省エネ化/ゼロエネルギー化が実装されている為、カーボンニュートラル達成の鍵は、これらが実装されておらず築年数のある程度経過した建物の省エネ化/ゼロエネルギー化にあるからです。
 

カーボンニュートラルに向けリフォーム・リニューアル需要は中長期的に拡大する見込み

既にリフォーム・リニューアル（改修）による省エネ化の補助金等はあるものの、政府の掲げる重要な目標の一つとしているだけに、今後、これら補助金等の規模が拡大されるに加え、省エネ化に繋がるリフォーム・リニューアル需要を促進するための政策が次々と打ち出されると考えられます。

ここで、建築物リフォーム・リニューアル調査（国交省）と 建設投資の中長期予測（2035 年度までの見通し）（建設経済研究所）に基づいて、また、政策等により省エネ関連のリフォーム・リニューアル需要が年々1000億円ずつ増加すると仮定し、リフォーム・リニューアル市場の動向について試算してみると、2020年度に受注高ベースで10.6兆円のリフォーム・リニューアル需要は2035年度までに16兆円を超える結果となりました。（下図参照）

 

手間のかかるリフォーム・リニューアル工事の需要増加は人手不足に拍車をかける

建設工事受注動態統計調査（国交省）によると2020年度における建設業の受注高は67.5兆円、そのうち10.6兆円が前述したリフォーム・リニューアル需要（改修需要）となります。

今後、リフォーム・リニューアル需要は増加する見通しである一方、人口減少に起因する空き家の増加や社会構造が大都市一極集中の方向にシフトしている現状を踏まえると、国内における建物の新設需要は中長期的には減少していく見込みです。

その為、建設需要全体のなかでリフォーム・リニューアル需要の占める割合が年々大きくなり、結果として、建設業における人手不足の状況に拍車がかかると考えられます。

これは、例えば「建物が古くて図面がない」「実際に工事を始めて進めてみると建物の現況が図面と違う」「建物を使いながら改修するため夜間しか工事できない等の制約がある」など、リフォーム・リニューアル工事は新設工事の場合と比較して、現場における手間がかかるからです。

 

⑧ 超売り手市場の到来

 

供給可能な工事量の大幅減で需給ギャップ拡大「売り手市場」が加速し「超売り手市場」へ

建設業における「売り手市場」とは、市場における建設需要が供給可能な工事量を上回ることで、工事の発注者（買い手）と工事を実施するゼネコン（売り手）の関係性が、ゼネコン有利（売り手有利）となる市場の状況を呼びます。

具体的に、1986年から1991年までのバブル期は「売り手市場」、バブル後は2011年まで「買い手市場」でした。そして、東日本大震災の復興需要等による需要増加の影響で2012年から「売り手市場」となり、コロナショックにより需要が急減した2020年は需給均衡状態、需要急減から回復した2021年は再び「売り手市場」となっています。（下図参照）

これまでに述べてきた「超高齢化で建設就業者数が大幅に減少する」「働き方改革で4週8閉所となり工期が延長される」「現場で手間のかかるリフォーム・リニューアル工事（改修工事）の割合が増える」などの点を踏まえると、今後、供給可能な工事量は大きく減少していくものと考えられます。

一方、建設需要は一定量が見込まれるため、建設需要と供給可能な工事量との需給ギャップが年々大きくなり「売り手市場」が加速して「超売り手市場」の状況を迎えると考えます。（上図参照）

 

⑨ コスト増加×超売り手市場= 建築費超高騰

 

建築コストの増加分に、ゼネコンの利益やリスクが十分に見込まれ建築費は超高騰時代へ

前述したように、現在は、資材価格の高騰や労務単価の上昇による建築コスト増加分を、ゼネコンが自らの経費や利益を削ることで吸収しているため、建築費の水準は建築コストの水準が上昇するほど上昇していません。

しかしながら、既に営業損益となった準大手・中堅ゼネコンが出てきているように、ゼネコンによるコスト吸収も限界を迎えつつあり、今後は、コスト増加分が建築費に転嫁されるとともに、十分なリスクが見込まれることで、建築費の水準が上昇していく見込みです。（下図参照）

さらに、中長期的に見た場合、資材価格や労務単価が上昇することで、資材コストと労務コストが増加するだけでなく、建設市場の状況は超売り手市場へ向かうと考えられます。

これらを踏まえると、今後、建築コストが増加する分に加え、超売り手市場によりゼネコンの経費や利益、リスクが十分に見込まれることで、現在既に高騰している建築費の水準は、中長期的にさらに上昇し、過去に類を見ない超高騰時代へ突入していくものと考えます。（上図参照）

 

3. まとめ｜超高騰の影響要因の整理

ここまでに説明された、中長期的に建築費が超高騰すると見込まれる具体的な理由について、建築費へ影響を及ぼす要因およびプロセスの観点からまとめると下図のように整理されます。

以上のように、今回は、これまでに建築費はどの程度上昇しているのか、また、建築費が超高騰すると考えられる具体的な理由について分かりやすく解説しました。

 

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