『築30年以上の中古不動産をスムーズに売却するためのポイント』

築30年以上の中古不動産を

スムーズに売却するためのポイント

 

　もしあなたが築30年以上の家に住まわれていて、「そろそろ引っ越ししたいから売りたいな」と思われた時、ふと同時に「でもこれ、こんなに古いけど売れるのかな？」と不安に思われたことはありませんか？この記事は、そんなあなたの不安を解消すべく、築30年以上が経った古い家でもスムーズに売却を成功させるためのポイントについて解説していきます。

まず把握すべき大前提「築30年以上の古い家は売却が難しい」まず大前提として知っておくべきポイントが、「築30年以上の古い家は売るのが困難」だということです。

 

◇売却が難しい理由『耐用年数』

ご自宅を売却する時の価格を決定する大きな要素に「耐用年数」があります。耐用年数とは、「減価償却する資産が、利用に耐えうる年数」のことを指しており、国税庁が定めている構造別の耐用年数は

 

- 木造：22年
- 鉄骨鉄筋コンクリート：47年
- れんが造、石造、ブロック造のもの：38年

 

となっており、かつ日本の住宅はほとんどが木造建築なので、築22年以上経つと家の価値はゼロになってしまうと言えます。

 

◇売却が難しい理由『旧耐震基準』

また、築30年を超える家の売却が困難な理由に、耐震基準が満たせていない恐れがあるという点も挙げられます。耐震基準には旧耐震基準：震度5程度までしか耐えられない。 新耐震基準：震度6～7まで耐えられる。の2つがあります。

この耐震基準は1981年5月31日に変更されているため、1981年以降に建てられた家であれば、新耐震基準が適用されているので耐震性能が高いのですが、築30年を超える古い家となるとそのほとんどが旧耐震基準です。地震大国である日本で、震度5までしか耐えられない耐震基準の物件をわざわざ欲しがる買い手がいるかというと、なかなか居ないのが現状です。

売却が難しい理由③『土地の境界の歪み』この耐用年数や耐震基準に加え、築30年以上の家の売却を困難にしているのが、「土地の境界の歪み」です。

古い家の売却を検討されている方は、土地もセットで売却したいと考えている方が多いのではないでしょうか。ですが、築30年以上経過した家が立つ土地は、その土地の境界線が地震や土砂崩れなどの災害により境界がずれてしまっている可能性があります。この30年の間に、相当数の震度5～6を規模の大きな規模の地震が日本列島で発生しました。そしてそれによる地殻変動で、自覚なしで土地と建物ごと隣人の土地に移動していた、という事例はたくさんあります。この土地の境界線がずれたことを曖昧にしたまま売却することは、隣人とのトラブルに発展しかねません。そのため、築30年以上経った古い家を売却する際には、家屋調査士に土地の境界線を明確にしてもらえるよう調査を依頼しておくと良いでしょう。

 

◇築30年以上でも売却できる家の条件とは？

そんな悪条件のある築30年以上の古い家の売却ですが、売却を成功させるためいくつかの条件をマンション・戸建て別にご紹介していきます。築年数30年以上のマンションでも売れるための条件マンションの場合、土地や修繕状況が売れるための条件として重要なポイントとなります。例えば都市部で人気のエリアであれば、買い手がすぐに見つかる可能性が高いです。駅から近く、施工会社が名の知れた大手のマンションも古くても人気です。ですのでこの条件が当てはまる場合、築年数に関係なく売れやすい傾向にあります。また、大規模修繕直後のマンションは資産価値が上がる傾向にあるので、こういうタイミングも売却する絶好の機会です。通常、築30年を超えるとマンションの大規模修繕が必要になる時期に突入します。

先述の「耐用年数」の項目では鉄筋コンクリート造（RC造）は47年、鉄骨造では34年と定められていますが、築30年を超えると大規模修繕が必要になるのはそのような理由からです。実際、そういう大規模修繕があるから築50年や60年のマンションも存在しています。あなたがもし築30年以上の古いマンションを売却しようとお考えでしたら、まずマンションの管理組合が漏れなく修繕積立金を積み上げているかどうか、滞納者がいないかどうかを確認されているのが良いでしょう。築年数30年以上の戸建てでも売れるための条件戸建ての場合はマンションとは状況が異なります。まず築30年以上の日本の戸建ての場合、そのほとんどが木造建築となっているため、建物の資産価値は実質ゼロです。なので、この場合は「家付きの土地を売却する」と思考の方向性を変えた方が良いでしょう。

耐用年数以外でもマンションと大きく異る点が、この土地という要素です。
戸建ての場合、土地と建物をセットで売ることになるからです。ですので、土地自体に魅力がある場合は、建物がどれほど築年数が古くても買い手が見つかるのが困難、ということは無いでしょう。理由は、中古戸建の場合における高いカスタマイズ性にあるからです。実際、最近若い夫婦に人気なのがこのような建物の価値がゼロになって土地代だけになった中古戸建てです。彼らはそういった古い戸建てを安く購入して、自分の好きなよう形にリノベーションやDIYを楽しむことが増えてきています。また、コロナの流行によりリモートワークをする若者が増えているということもこの傾向を後押ししています。では、先述した「魅力のある土地」とは一体なんだ？となりますが、それはシンプルな四角形の形状をした土地です。ただ再建築不可の場合は要注意が必要です。

また、広すぎる土地の場合も、単純にその分資産価値も大きくなるので売却価格が高くなってしまうという点と、手入れや管理の手間がかかるという点が嫌気されなかなか売れなくなってしまうので要注意です。広すぎる土地の場合、分筆することが可能かどうか確認することをおすすめします。売却前にやるとNG？実はリスクが高い売却前のリフォーム

中古不動産を売却しようと考えている方からよくある質問が、「売却する前にリフォームした方が売れやすくなるのでは？」というものです。確かに、売出し中の中古住宅には新築のように綺麗にリフォームされたものが売りに出されていることを良く見かけます。しかし、一般の方が売却前に家をリフォームすることはあまりおすすめできるものではありません。その理由をこれから解説していきます。そしてリフォームするよりも「断捨離」がおすすめの理由についても、解説していきます。

 

◇リフォーム費用の回収が難しい

まず売却前にリフォームすることのメリットは査定価格が上がる可能性があるということです。例えば築30年以上の売出し中のマンションでも、部屋の設備全てが交換済みになっているようなフルリフォームされた状態のものがありますが、そのような理由があるからです。ですが、そのリフォームによって価格を高くして売れたとしても、かけた費用分が100％回収できるかと言うとそれは全く別の話になってきます。例えばリフォームせずに売却した場合、2,500万円となる中古住宅について考えてきましょう。これをフルリフォームして600万円かかるとします。ですので、売出し価格は少なくとも3,100万円以上にしたいものですが、実際にこの物件が3,100万円以上で売却できる保証はありません。むしろ、3,100万円に届かずせいぜい2,800万円程度になってしまう、ということもあり得ます。理由は、リフォームの場合は作る前に一度「壊す」作業が加わるため、その分工事費が上乗せされてしまい、それを売却価格に転嫁しようとすると買主側からしたら「割高感」が目立ち、敬遠されてしまうようになるからです。そうなってしまうと、300万円も損したことになってしまいます。これは決して小さな金額ではありません。いざ売却しようとなった場合、こういった現実が起こり得るということを念頭に入れてからプランを考えることをおすすめします。

リフォーム内容によっては売れなくなる可能性も

また、費用面でのデメリット以外にも売却前のリフォームがおすすめ出来ないポイントとして、「リフォームの内容が購入者の好みでなければ売れない」が挙げられます。先述のように、中古物件を購入して好みのリフォームがしたい若い夫婦等の買主さんが増えているため、リフォームしないでそのままの状態で売りに出してしまった方が返って売れやすくなるということもあり得ます。例えば、玄関のドアが古くなりかなり見栄えが悪い上に、外壁も古びた感じなので、玄関ドアを新調し、外壁も新しく塗装してもらったとして、その分少し売却価格を上乗せしたとします。それにより見栄えが良くなった面もありますが、購入を検討されている買主側からしたら全く別のスタイルにリフォームするつもりの人もいるかもしれません。

そうなると、好みでもない中古物件を割高感で購入することとなり、他の物件を探すことになりかねません。そうなった場合、リフォームにかけた費用も時間も無駄になってしまう上に、結局売れないので値下げして損を被ることになってしまう可能性があります。リフォーム中の仮住まいの費用も馬鹿にならない一般的に、3LDK以上のお家をフルリフォームするとなると、空家状態にしてから1ヶ月ほどかかると見ておいた方が良いです。その場合、ホテルやウィークリーマンション、または賃貸等の仮住まいを用意しなければならず、そういった仮住まいの費用も1ヶ月となるとなかなか馬鹿にはなりません。また、追加手直しが必要になったりとリフォームの納期が遅れることもよくあるので、そうなった場合も更に費用に追い打ちをかけることになります。こういった費用も売却価格に上乗せされることも念頭に入れて、果たしてその価格でも売れるのかどうか？リフォーム開始前に精査されることをおすすめします。

 

 

◇逆にリフォームした方が良いのはどんな不動産？

これまで売却前のリフォームについてのデメリットを幾つかご紹介してきましたが、リフォームした方が良い場合もあります。ここからはリフォームした方が有利になりやすい条件を幾つかご紹介します。こんな場合はリフォームするのもアリまず最初の条件が、周辺に新築マンションが売り出されている場合における中古マンションのリフォームです。理由は、新築マンションの購入検討者が見学に来られることが多いからです。その場合、新築マンションと比較されるので、どうしても中古マンションは見劣りしてしまいますが、ここでリフォームしておくと新築マンションと価格を比較してもリフォーム費用を上乗せした中古マンションの方が相対的に安く見える可能性が出てきます。ですが、もし周辺で新築マンションが建築中もしくは建築予定であることが分かったとしても、独断でリフォームするのは止めておいた方が良いでしょう。この場合における「リフォームして高く売ることが有利になるかどうか」の判断は一般の方にはなかなか難しいので、プロの不動産会社に相談してから判断されることをおすすめします。1,000万円未満の物件はリフォームした方がプラスになり得る他にもリフォームした方が良い物件が、リフォーム前の金額が1,000万円未満のものです。理由は、そもそも1,000万円未満の物件は元々の金額が非常に低いため、リフォームした場合の価格の伸びしろが相対的に非常に大きくなるという性質があるためです。例えば700万円の物件に500万円のリフォームを施した場合、費用が回収できる販売価格は1,200万円以上となります。この価格程度ならまだまだ安いと判断される買主さんが現れる可能性があります。築30年以上の家となると、余程の人気エリアや土地が高いところを除けば1,000万円未満になる可能性がありますので、まずは価格査定を依頼してみるのが良いでしょう。

 

◇過度に劣化している場合はリフォームすべき

また、築年数が相当経過しているため物件が過度の劣化している場合も、リフォームはしておいた方が良いでしょう。例えば長年ペットを飼っていたため、クロスやフローリングがボロボロの状態であれば、リフォームしておくのもアリです。ただし、「どこまで劣化しているとリフォームした方が良い」という判断は一般の方の場合だと判断を見誤る可能性があるので、ここもプロの不動産会社に相談してからの方が良いでしょう。

 

◇築30年以上の不動産を早く売る一番の近道は地域密着型の不動産会社

これまで築30年以上の不動産を売却する上でやりやすい条件や避けなくてはいけない落とし穴について解説してきましたが、多くの場面において実際に動き出す際には「不動産会社への相談」が欠かせない要素であることがご理解いただけたかと思います。ただ、不動産会社といっても、実はコンビニの数よりも多いのが実態であり、どこに相談するかで結果が大きく異なってしまうことも事実です。通常、不動産売却にかかる期間は平均して3ヶ月から6ヶ月ほどかかりますが、築30年以上経っている古い不動産の場合、条件によってはかなりの長期戦になることも覚悟しなければいけません。そしてその期間がどれだけ有利な条件かつ短縮できるかは、不動産営業マンの腕次第ということになりますが、ここで重要になるのが「不動産会社が地域密着型か否か？」です。なぜ地域密着型が良いかというと、その市域のエリアの特性や不動産事情に熟知しているため、地域ならではのコネクションを持っていることが多いからです。そのため、通常ならかなりの期間を要する築30年以上の古い家の売却であっても、他の不動産会社に依頼した場合では考えられないスピードで売却できてしまう例も珍しくありません。

ですので、築30年以上の古い家の売却を検討される場合には、できるだけ多くの不動産会社に相談してみて、どれだけその地域について熟知しているのか？また古い家の販売実績がどれほどあるのか？を調査した上で、どの不動産会社に頼むか選ばれることを強くおすすめします。

 

 

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