不動産を高く売りたい！
不動産売却時の税金について注意点を解説！

 

 

　突然ですが、もし皆さんがご自分が所有している不動産物件を売却するとしたら、『１円でも高く売りたい！』と思いませんか？私が不動産の売却をされるお客様の立場になったらもちろんそう考えます。実際、不動産売却のご相談をいただいたお客様のほとんどが「手元に残る金額は多ければ多い方が良いんですがね…」とおっしゃいます。当然ですよね！しかし不動産売却を行うにあたって、忘れてはいけないのが『税金』についてです。今日は、そんな不動産売却をする時に『一番厄介』と言っても過言ではない税金について、特に不動産売却時に関係するお話をお伝えさせていただきます。

 

 

◇不動産売却時の所得税について

　今回は特に皆さんに知っておいていただきたい【所得税】についてお話したいと思います。

 

●所得税とは

 

　会社からもらう給料や、ご自分で会社やお店などの商売を行って稼いだお金などにかかる税金のことを所得税と言います。その稼いだお金（収入）といっても、すべてにかかるわけではなく、その中から、必要な経費など差し引いた金額が、『所得税』を計算するためのベースになります。では、いくら稼いだらどれだけ所得税を国に収めるのか…非常に気になるところだと思います。国税庁のホームページをご覧いただくと、所得税の税率表なども公開されていますので、気になる方はご覧ください。また、不動産売却を行った際にも所得税はもちろん支払う義務が発生します。特に不動産売却を行った際に、一番大きな割合を占めるのが、「譲渡所得にかかる税金」です。譲渡所得についてはこの後ご説明しますね！

 

●課税主体について

　続いて『課税主体』についてです。課税主体とは税金には、そもそも課税主体が国である『国税』と、地方公共団体の『地方税』の2種類があります。

課税主体とは簡単に言うと、こういった税金をどこに納めるのか、その納める先のことを指します。国税だと、皆さんの身近にあるものだと例えば、消費税、自動車重量税、相続税などがあります。地方税だと、住民税、固定資産税、自動車税などがあります。一言に税金といっても様々な税金があります。
今回は不動産 売却の際に知っておいていただきたい税金に絞ってお話をしていきます。さて前述させていただいた所得税の課税対象となるのが『所得』です。ただ、『所得』と言っても給与所得や利子所得などいろいろな種類があります。当社に不動産のご相談でいただく項目で多いのが『譲渡所得』についてです。『譲渡所得とは』資産の譲渡による所得の事で、不動産を譲渡して得たが金額に対して利益が生じた場合、その利益に対して課税するというものです。ただし、相続税を土地や建物なども現物で納付する「物納・ぶつのう」の場合は、不動産の譲渡にはなりますが、正確上、課税されません。納税義務者とは、資産の譲渡による所得を得た個人の事を言います。

 

 

◇譲渡所得とは

 

あなたが所有している土地や、建物などを売却して得た利益のことを『譲渡所得』といいます。『譲渡所得』は、所得税や住民税が含まれているので正式な名称としては『所得税』『住民税』のことを指します。『譲渡所得税』と言うこともあります。土地や、建物などの不動産物件の売却だけに限らず、貴金属の売却した際にも『譲渡所得税』は発生します。

譲渡所得の計算は以下のように算出します。

 

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譲渡所得=収入金額-取得費-譲渡費用

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上記の計算で使われている各項目は、「収入金額」とは土地を売約したさいの金額のこと、「取得費」は土地を購入した際の金額と所有期間中の減価償却費相当額を引いた金額の合計「譲渡費用」は土地を売却した際の費用のことです。税金などは、しっかりと把握しておかないと、思ってたより手元に残るお金が少なくなった…ということになり兼ねません。ご自分だけで、考えるのではなく、不動産 売却のプロにご相談するのをオススメします。

 

 

◇譲渡所得の算定について

 

次に【譲渡所得の算定】についてです。まず、不動産 売却で得た利益は「譲渡所得」になります。不動産物件に関する『譲渡所得』は所有する期間によって、実は税率が変わります。物件の売却するタイミングで、税率が大きく変わるため、同じ土地でも売却金額は大きく異る場合がありますので不動産の売却時にかかる所得税・住民税の計算方法を確認し、あらかじめ、おおよその課税額を把握しておくことが大切です。課税対象となる譲渡所得の金額は、譲渡収入金額から取得税と譲渡費用を差し引くことによって算出されます。これが基本的な課税標準と言われるものです。そして土地建物の譲渡所得はその所有期間によって区別されます。短期譲渡所得と長期譲渡所得の違いについてですが、以下の通りになります。

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・短期譲渡所得とは
保有期間・・・５年以下で売買を行った場合。
税率・・・３０％

・長期譲渡所得とは
保有期間・・・５年を超える場合で売買を行った場合。
税率・・・１５％

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では、なぜ短期と譲渡で税率が分けられているのかという部分ですが

「土地転がしを抑制するため」なんです！

 

 

◇土地転がしとは

みなさん『土地転がし』ってご存知ですか？不動産を利用して利益を出す方法として、不動産の転売があります。その中でも、悪質なものを『土地転がし』と言います。利益を得るために、関係者の中で土地の転売を繰り返し行い価格をつり上げていく行為です。例えば、短期間しか所有していない土地を簡単に譲渡ができてしまえば『土地転がし』が容易に行えてしまうことになります。その抑制のために高い税率によって税金を多く課し『土地の転売』を抑制するのが大きな目的の１つです。逆に考えると、長期で保有している土地は、そんな心配がない為、低い税率によって課税を少なくして、土地売却の市場に物件を流通させることが、目的の一つでもあります。

◇まとめ

 

土地の売却に限らず、建物などの不動産物件を売却する際には、様々な法律や税金関係など調べる必要がありましが、中々理解できないことが沢山あります。実際インターネットには、こうした不動産 売却に関する情報が沢山ありますが、何が正しくて、何を信じたらいいのかわからない…という方が多いのが現状です。売却することで、損をしてしまった…失敗してしまった…ということにならないように不動産売却のプロに相談されることをオススメします。相談は無料で行っている会社がほとんどです。弊社でももちろん無料で不動産売却に関するご相談を承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。今回は、所得税などについてお話をさせていただきました。

・短期譲渡と長期譲渡の違い。
・保有年数について
・実際に課される税率について

同じ土地でも、売却するタイミングで価格が異なることは特に注意が必要ですので、ご自分の売却する不動産物件について、ご売却する時には注意が必要です。ぜひ、ご参考にされてください。

 

 

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