『家を売却したら必ず《確定申告》を！｜書類の基礎知識＆注意点 』

家を売却したら必ず《確定申告》を！

書類の基礎知識＆注意点 

 

 

 

　家を売却したら、《確定申告》が必要なのはご存知ですか？　家の売却で利益が出たら、必ず確定申告をする必要があります。この記事では、確定申告をする前に最低限必要な知識と手続きについて解説します。 家は、“売れたら終わり”ではありません！確定申告を怠ると、重いペナルティが待ち受けています。家を売って利益が出たら必ず確定申告をしましょう。 しかし、はじめての確定申告には不安がつきもの。税金や特例など、さまざまな難しい知識が必要になります。この記事では、確定申告を自分でおこなう人も税理士に依頼する人も最低限おさえておきたい4つの知識について解説します。ぜひ参考にしてください。

 

 

◇確定申告が必要な人・不要な人の違い

 

 

　マイホームや土地を売却して利益を得た人は、利益の多寡にかかわらず全員確定申告が必要です。不動産を売却したときの税金は「分離課税」といって、給与などほかの所得とは別に課税されます。 また、居住用財産を売却したときの3,000万円特別控除や、空き家を売却したときの3,000万円控除などの特例を適用する場合、計算後の売却益が0円以下であっても必ず確定申告をしなければなりません。なぜなら、特例や控除は確定申告をしないと認められないからです。 逆に、損失が発生した場合は確定申告をしなくてもかまいません。ただし、サラリーマンや公務員は源泉徴収で納付した税金の還付を受けることができますので、確定申告をおこなったほうがお得です。 

 

◇確定申告に必要な書類と知っておきたい基礎知識 

 

●必要な書類

家を売却して確定申告をするために、確定申告書のほかにも複数の書類を添付する必要があります。おもな書類は以下のものになります。 

 

・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書　土地・建物用） 

確定申告書のことです。どの不動産をいつ売却したか、売却金額や支払った費用（仲介手数料や印紙代など）を記載する書類です。売却後に税務署から送られてきますが、税務署に直接出向いて入手することも可能です。 

・売却した居住用財産の登記事項証明書  

法務局で取得します。インターネットで取り寄せることも可能です。 

・譲渡した不動産の売買契約書の写し 

売買契約書はコピーでかまいません。 

・譲渡のために直接要した費用の領収書（仲介手数料、測量費など） 

売却にかかった仲介手数料の領収書や付随する費用についての領収書です。コピーでかまいません。 

・取得したときの資料 

売却した不動産を取得したときの売買契約書です。先祖代々の土地や農地などで資料がない、あるいは取得費が不明な場合は、概算取得費として売却金額の5％で計算します。 

・戸籍の附表 

各種特例を利用するときに提出します。売却前の住民票の住所と売却後の不動産の所在地が同じ場合は必要ありません。 

 

 

●特例を使う場合は必ず確定申告を

おもな特例を4つご紹介します。 

(1) 居住用財産を売却した場合の3,000万円控除の特例 

(2) 居住用財産を売却した場合の軽減税率の特例 

(3) 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 

(4) 被相続人の居住用財産を売却した場合の3,000万円特別控除の特例 

 

どの特例が適用できるか、また特例の併用ができるかは売却金額やその人の収入にもよりますが、特例を利用すると大幅な節税になります。あらかじめ専門家に相談することをおすすめします。 

 

 

●10年超の居住用財産を売却した場合がいちばんお得

特例にもさまざまな種類がありますが、いちばん税金が安くなるのが「10年超の居住用財産（マイホーム）を売却した場合」です。 この場合、(1)の「居住用財産を売却した場合の3,000万円控除の特例」と(2)の「居住用財産を売却した場合の軽減税率の特例」の2種類の特例を併用することができます。 居住用財産（マイホーム）を売却した場合、譲渡所得から3,000万円が控除でき、さらに6,000万円以下の部分には14.21％、6,000万円超の部分には20.135％の税率を軽減することができます。 

 

 

◇確定申告の方法と期限 

 

●確定申告の方法

確定申告の申告方法は3つあります。1つめは、自分でおこなう場合に税務署へ直接出向く方法です。メリットは、職員に聞きながら必要事項を記入することができる点です。 一般的な方法ですが終了間際の会場はとくに混雑しますので、早めに済ませましょう。確定申告直前に無料の税金相談などが実施されるので、事前にどのような書類が必要か相談しておくと安心です。 2つめは、インターネットでの電子申告・納税システム（e-Tax）による申告方法です。メリットは、ネット環境があればどこからでも24時間申告することができる点です。 ただし、マイナンバーカードやカードリーダーが必要になりますので、これらがないと申告することはできません。また、入力項目の内容をすべて熟知している人でないと極めて難しいでしょう。 3つめは、税理士に依頼する方法です。メリットは、難しい手続きをすべてお任せできる点です。 お金はかかってしまいますが、相続財産が多い人やあまり時間がない人は税理士に依頼するとよいでしょう。確定申告の時期は税理士も多忙な時期ですので、依頼するなら早めに相談することをおすすめします。 

 

 

●確定申告の期限

売却した翌年の2月16日から3月15日までです。申告は現在の住所地を管轄する税務署になります。たった1ヶ月間しかないので、余裕のあるスケジュールを立てましょう。 

 

 

◇確定申告をしないとどうなる？思わぬ脱税に注意しよう

 

　家の売却で利益が出た場合、確定申告をしないとさまざまなペナルティがあります。具体的にどのようなペナルティがあるか解説します。 
 

●税務署から通知が来る
4月ごろに税務署から通知が来ます。そのまま無視してしまうと、無申告加算税と延滞税がかかります。どちらも重いペナルティが課されますので、確定申告は必ずおこないましょう。 

 

●無申告加算税が課される

 無申告加算税とは、確定申告をしていないことへのペナルティです。無申告加算税の税率は、50万円までの部分は15％、50万円以上の部分は20％です。 たとえば1,000万円の譲渡所得税を納税する義務があった場合、無申告加重税は 50万円×15％＋（1,000万円－50万円）×20％＝197.5万円 となります。1,000万円の譲渡所得税とは別に197.5万円が加算されるため、かなり負担が大きくなってしまいます。 

 

●延滞税が課される

さらに確定申告の期限を超過してしまうと、超過した日数に対して延滞税が課されます。延滞税の税率は2ヶ月以内は約7％、2ヶ月以降は約14％です。延滞してしまったら一日でも早く納税することが重要です。 

 

●故意に申告しなかった場合は税務調査が入る

確定申告が必要なことを知っていながら故意に申告しなかった場合は、悪質なケースとみなされて税務調査が入ります。「所得隠し」とみなされると、重加算税が課されます。 重加算税の税率は一律に何％と決められてはいませんが、普通に申告した場合の35％から40％の非常に重い税負担が待ち受けています。確定申告と納税は国民の義務ですので、必ず期限内におこないましょう。

 

 

◇まとめ

　確定申告は、家の売却後におこなう手続きのなかでの最終関門となります。売却で利益が出たときは忘れずに確定申告をしましょう。忘れてしまうと怖いペナルティが待ち受けています。 重要なのは、売却から確定申告までワンストップ対応が可能な不動産会社に早めに相談することです。専門家に相談することで不安が解消されますよね！税金や確定申告は難しい分野ですので、プロの力を借りて確実に確定申告を済ませましょう。

 

 

 

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