『相続した土地の売却に測量が必要な理由』

相続した土地の売却に測量が必要な理由

 

相続した戸建てや土地を売却するにあたっては事前に測量が必要になります。なぜ測量しなくてはならないかというと、売却価格を決める上で必要になったり、隣地との境界を確定するために必要な作業だからです。 相続した土地を売却するにあたって測量することは義務ではありません。法的に拘束されているわけでもありませんし、決まりがあるわけでもありません。測量をするかどうかは売主の自由です。しかし、不動産売買の実務においては、買主側から測量を求められることが一般的です。登記簿には土地の詳細が示されています。登記簿には「公簿面積」という土地の広さの基準が表記してあります。この公簿面積は、実際に測量したものではないために、本当の面積とは誤差が生じる恐れがあります。この誤差は、売買価格を決める上での不公平感や、後々のトラブルの原因になる恐れがあります。そのため、土地を売却する上で測量することは義務ではありませんが、ほとんどの取引の際でおこなわれています。よって、測量しないと買い手を見つけることができないのが実情です。相続した戸建てや土地を取得したのが昔の場合、取得した当時にも測量はおこなっていたと思われますが、当時の測量機材が現在のものと比べて正確ではなく誤差が生ずるものです。その誤差を正確なものに測りなおすという意味合いにおいても、売却時に改めて測量をし直す必要があります。

 

 

◇測量に必要な費用と期間について

 

　土地の測量は、土地家屋調査士という測量の専門家に依頼をします。当然、土地の広さや地域によってもバラつきがありますが、一般的な相場としては１宅地で 50万円前後とされています。ここでいう「測量」には2種類あります。

 

１．現況測量
境界標や塀などの位置を図面化するためにする測量のことです。文字通り現況を把握するための測量なので、隣地の所有者の立会いは必要ありません。

２．確定測量
境界の位置確認、決定をしてからする測量のことです。隣地の所有者の立ち会いが必要となります。最後に、各当事者が押印をした境界確認書を作成します。

 

※相続した土地を売却する際におこなう測量は、「確定測量」となります。確定測量により境界確認書を作成することで後々のトラブルを防ぐことが可能となるからです。確定測量にかかる期間は、一般的に、 1ヶ月から3ヶ月ほどとなります。隣地の所有者の都合によっては早くなったり、もっと期間がかかってしまうこともあります。売買の実務においては、測量にかかる費用は売主が負担するのが一般的となっています。売主買主の話し合いで費用の負担割合を変えることも可能ではありますが、売主が全額負担しているケースが多いようです。 

 

 

◇測量費用が高額となるケースとは？

 

 

測量の費用が高額になるケースとなる代表例としては次のようなものが挙げられます。

・土地が非常に広大、または、非常に複雑である場合
土地が広ければ広いほど、測量に要する時間もかかり費用は上がっていきます。土地が複雑な形状をしている場合には、測量に手間がかかるため費用が上がってしまいます。

・隣の土地が国有地などの場合
隣の土地が国有地などの行政が管理している土地の場合には、「官民立会い」が必要になります。官民立会いとは、土地の所有者と行政の職員が一緒に立ち会って土地の境界を確認することをいいます。官民立会いになると行政とのやり取りが発生するために、手間がかかり費用は高額になってしまいます。

・関係者が多い場合
相続などで相続人が多い場合にも測量の費用が上がる要因となります。境界確定の立会いの際には、隣地所有者と相続した土地の所有者の合意が必要となりますので、相続人（土地の所有者）が多ければ多いほど、手間がかかり費用が上がってしまいます。

・隣地所有者とトラブルを抱えている場合
境界確定の際には隣地所有者の立会いが必要となりますが、その隣地所有者とトラブルを抱えている場合には、境界確定の交渉や立会いの日時などを決めるのが難しく、時間と手間がかかるため費用が上がる要因となってしまいます。

 

◇測量が不要な場合もある？

 

まれに、売却時の測量が不要な場合があります。代表例としては次のようなものが挙げられます。

・土地が非常に広大な場合
非常に広大な土地の場合には、測量を必要とせずに売買契約を結ぶ場合があります。
よくあるのが、山林などの売買時です。多少の誤差が発生したとしても、測量にかかる費用の方が誤差よりも高くなってしまうからです。

・地価が低い土地の場合
地価が低い土地の場合には、測量をせずに売買契約を結ぶ場合があります。この場合も、土地が非常に広大な場合と同じく、多少の誤差が発生したとしても、測量にかかる費用の方が誤差よりも高くなってしまうからです。

・行政の承認が下りていない場合
隣地が国有地などの行政が管理している土地の場合には、承認が下りるまでに非常に時間がかかります。そのため急ぎの場合には、そのまま売買契約を結ぶ場合があります。ただし、行政との立会いの際に問題がなかったことが前提です。

 

 

 

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