木造の減価償却や耐用年数を解説！居住用と業務用の違いに注意！

 

 

 

「木造アパートの経営」や「一戸建ての売却」において、「木造の減価償却」の知識が求められることがあります。耐用年数と減価償却の計算方法は、居住用(非業務用)と業務用では異なるため、まずは自分が知るべき知識を把握した上で情報を調べる必要があります。

そこでここでは、居住用「木造の減価償却」に関する基礎知識をわかりやすく紹介していきます。

 

木造建物の減価償却と法定耐用年数

 

最初に、木造建物の減価償却と法定耐用年数の基礎知識について解説します。

 

◇減価償却とは◇

 

減価償却とは、土地以外の取得原価をその使用する各期間に費用として計上し、固定資産の価値を減少させていく計算手続きのことです。減価償却の計算手続によって生じる費用のことを減価償却費と呼びます。減価償却は、現実の建物価値とは異なり、あくまでも会計上の考えに基づき機械的に行う計算です。

 

　まず、会計上、土地は年数が経過しても価値が下がらないと考えます。現実には、土地は景気が悪くなると値下がりしますが、会計上は土地の価値はずっと変わらないという考え方を採用しています。よって、土地の減価償却計算は不要です。

 

　一方で、会計上、建物は年数が経過すると価値が下がると考えます。実際には十分使える建物であっても、会計上は建物の価値は少しずつ目減りしていくという考え方を採用しています。よって、購入した建物の資産価値を下げるために、建物は減価償却計算を行う必要があるのです。減価償却費は、建物資産を減らすために発生する会計上の「つじつま合わせの費用」となります。例えば、100万円の現金を持っている人が、毎年10万円ずつのお金を費用として使うと、現金という資産が10万円ずつ減っていきます。つまり、「費用を計上すると資産が減る」という法則があります。

 

 

　一方で、100万円の資産価値がある建物を、毎年10万円ずつ減らしたいとします。建物価値を減らす理由は、建物は会計上、年数が経過すると価値が下がると考えているためです。「費用を計上すると資産が減る」という法則があることから、つじつま合わせで10万円という費用を計上すれば建物価値を減らすことができます。このつじつま合わせの費用が減価償却費に該当します。

減価償却費は、あくまでも建物価値を減らすという会計上の考え方を実現するために生じた計算上の費用です。費用という名称は付いていますが、実際に支出が伴うわけではなく、計算上生じているだけの数字である点がポイントです。

 

減価償却方法には2種類ある

 

この章では、「減価償却方法」について解説します。

 

◇居住用建物の減価償却方法◇

 

居住用建物の減価償却は、以下の計算式を用います。

 

減価償却費　＝　建物購入価額　×　0.9　×　償却率　×　経過年数

 

木造の場合、償却率は耐用年数が33年に相当する「0.031」を用います。
経過年数は、築年数ではなく、所有期間のことです。
経過年数の計算ルールは、6ヶ月以上の端数が出た場合は1年と計算し、6ヶ月未満の端数が出た場合は切捨てとなります。

(償却期間の計算例)

1996年3月～2019年6月・・・23年3ヶ月は「23年」として計算
2001年2月～2019年10月・・・18年8ヶ月は「19年」として計算

 

経過年数は築年数ではなく所有期間であるため、例えば築15年の中古住宅を購入し、5年間保有した場合には経過年数は20年ではなく「5年」で計算するということです。

また、建物価値はゼロ円まで償却はされず、「建物購入額の5％」となる部分で減価償却計算は止めて良いことになっています。

 

「0.031」の償却率を用いると、「建物購入額の5％」となるには「34年＋α」の期間の償却が必要です。

居住用の場合、「建物購入額の5％」となるまで償却するため、法定耐用年数の「33年」よりも少し長い期間の間で減価償却を行うことになります。

建物取得費が「建物購入額の5％」まで達すると、後は何年経過しても建物取得費は「建物購入額の5％」のままであり、それ以上、減価償却によって建物取得費を減らす必要はありません。

居住用の場合、「建物購入額の5％」を残価として残すことで、古い建物でもなるべく税金を生じないように配慮がなされているのです。

 

木造の中古物件を購入したときの減価償却方法

 

この章では、木造の中古物件を購入したときの減価償却方法について解説します。

 

◇居住用建物の計算方法◇

 

居住用建物の場合には、新築を購入しても中古を購入しても減価償却は同じ計算方法を用います。

計算式は以下のものを用い、木造の場合、償却率は新築であっても中古であっても「0.031」を用います。

 

減価償却費　＝　建物購入価額　×　0.9　×　償却率　×　経過年数

 

居住用建物では、購入時に築何年目であろうと関係なく、購入した時点から法定耐用年数33年に相当する償却率の「0.031」を用いて「建物購入額の5％」となるまで償却できることになっています。

 

居住用建物の場合は「税金をなるべく生じさせない」という配慮があることから、本来の会計上の減価償却の概念とは異なる計算方法となっています。

本来の会計上の減価償却は、「築年数」が古くなるほど価値が下がるという概念がベースとなっていますが、居住用建物の場合、過去の築年数は全く考慮がなされずに新築と同じ計算方法が行われます。

居住用建物の経過年数は築年数ではなく所有期間ですので、築何年の中古建物であっても、木造であれば「0.031」の償却率を用いて単純に所有期間で減価償却計算を行うことになります。

 

まとめ

 

いかがでしたか。「木造の減価償却」について、基本的な知識を解説してきました。

木造の法定耐用年数は、居住用(非業務用)が33年です。減価償却の計算方法は、居住用建物と業務用建物では異なります。居住用建物は、売却時になるべく税金を発生させないとする政策的な配慮から、耐用年数も長く、残価も5％残せるようになっている点が特徴です。中古物件を購入した場合、居住用不動産は新築物件と計算方法が同じです。

 

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